【小议地产评估现状及对策探讨】 现状与对策

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小议地产评估现状及对策探讨

关键词 房地产 评估 从业人员 Abstract：China"s asset assessment is accompanied by the rise of the tide of reform and opening up. Assessment of real estate appraisal is a class of assets is an important part of asset valuation. Real estate is real estate and real estate entities and rights of a combination of more complex objects to be estimated, on the assessment agencies and practitioners with high professional competence and overall quality requirements. Real estate is not an isolated object, changes in the environment have a significant impact on its value. By analyzing the status of the financial crisis the real estate industry put forward the problems in the real estate assessment, and accordingly seek a solution. KEY WORD Real Estate Assessment Employees 第一节 房地产估价的基本权益 一、房地产估价基本权意 顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准 确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产 价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价 人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概 念。

二、房地产估价专业人员 房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部 门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国， 房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和 韩国被称为不动产鉴定士。1.基本要求 （1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城 市规划、建筑等方面的知识。

（2）有丰富的房地产估价实务经验。

（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。

（4）有良好的职业道德修养。

2.注册管理 为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关 法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998 年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产 估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才 能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房 地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册 的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政 主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执 业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。

三、估价目的 估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价 值的真实。

如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的 不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应 的差异。

四、估价原则 估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包 括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。

五、估价程序一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的 具体程序则有一定差异。详见本章第五节。

六、估价方法 科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反 映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类 似房地产近期的市场交易价格；
2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；
3.依 据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。

由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益 法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余 法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生， 而且不同的估价方法有其不同的用途。

每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得 出不同的结论。

第二节 房地产估价对象 房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态， 即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是 评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产 估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他 用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意 事项等。

一、居住房地产 居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商 品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格 等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地 产的这一特点。

（一）居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般 可按档次和市场化程度划分。1.按档次划分：
（1）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普 通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源 等基本国情。随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现 阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视 其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。

（2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标 准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间 多样化；
建筑面积较大；
装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级 装饰材料和洁具设备；
户外环境要求高；
服务标准高，管理系统完善，往往采取 封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和 市场售价均较高。

（3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、 结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；
私房售价（扣 除地价）一般较低。

2.按市场化程度划分：
（1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费 的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅， 如为中、低收入者提供的住宅。

（2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市 场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格 交易的各类住宅。

（二）住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、 住宅单元、住宅楼、居住小区等。

1.居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、 共用空间和用地的平房或楼房居住户。

2.住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个 标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单元。

3.住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地 及其四周合理间距的红线内用地。

4.居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主 体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同 的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。

（三）住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市 场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转 移价值和活劳动创造的剩余价值构成；

后者由成本价格与不完全成本价格构成。

（四）住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、 政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；
（2）装 修；
（3）设施与设备；
（4）质量；
（5）朝向；
（6）楼层；
（7）地段；
（8） 环境；
（9）住宅楼的公用面积数；
（10）交易时间；
（11）交易情况。

为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响 程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修 正。

（五）居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁 房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。

1.新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。

估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所 以首先采用成本法进行整体估价；
同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生 交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。最 后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。

2.评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。

其中，地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本 法进行评估。另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估，再对 两种方式的评估结果进行分析，综合得出最终结论。3.拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和旧城改造过程中，估价人员经 常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定， 作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。

二、商业房地产 商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、 餐馆和游艺场馆（娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。

（一）商业房地产的特点 1.收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营， 有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。

2.经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商 品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的 收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。

3.转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的 承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产 估价时要调查清楚产权状况。

4.装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异， 要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买 下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。

（二）影响商业房地产价格的主要区域因素 1.地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华 程度，这是由房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。

2.交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方 面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条 数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考 虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。

（三）影响商业房地产价格的主要个别因素1.临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业 房地产价值的提高。

2.内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停 留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。

3.楼层。一般来说，位于底层的商业用房较优，但如果有自动扶梯，楼上 的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。

4.面积。应有与经营要求相适应的面积。

5.净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不 利于经营；
若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提 高。

6.储存空间。

7.装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样 的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用 的材料不同，其价值也有很大的差别。

8.转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将 影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。

9.使用年限和折旧情况。

（四）商业房地产估价的常用方法。商业房地产的一个主要特点是能够用 以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以 收益法是商业房地产最为常用的估价方法。

商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较 案例。所以，在商业房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法。

对于将要转变用途的商业房地产，有时也可用成本法作为辅助评估方法。

三、工业房地产 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。

（一）工业房地产的特点 1.涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一 产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。

因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。

2.非标准厂房多、单价差异大。

3.受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限 与受到腐蚀的严重程度。

（二）影响工业房地产价值的主要区域因素 1.交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此， 必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁路专用线进入厂 区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提 高。

2.基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产 用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，都是影响工业房地产价值 的主要区域因素。

3.地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放 污水，所以通常需要邻近河道；
化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的 排放；
水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。

（三）对工业房地产价值影响较大的个别因素 1.用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要， 太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；
用 地形状、地势应符合生产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同 的用地形状及地势。

HtTp://www.GWyOO.com 2.地质和水文条件。

3.房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。

4.厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物 （厂房）的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基座连为一体。

（四）工业房地产估价的常用方法 工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具 备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房， 其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。

根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确 定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算 价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差 异加以修正确定。

四、其他用途房地产 其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房 地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、 墓地等。

（一）其他用途房地产及其估价的特点 1.特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多，往往有 很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需 要估价人员有构筑物造价方面的知识。

2.用途对价值影响较大。其他用途房地产往往有比较固定的用途，如果其 用途可以转变，则应按最有效使用原则估价；
如果其用途改变受到限制较多，则 房地产价值也会受到相应的影响。

3.估价对经验和知识要求高。其他用途房地产的估价业务一般较少，可供 借鉴的经验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价人员有 较为丰富的估价经验并能灵活运用，同时还要求估价人员具有较广博的其他相关 专业知识。只有这样，才能较为准确地评估出其他用途房地产的价格。

（二）其他用途房地产估价的主要方法其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比 较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也 不采用收益法估价。通常，其他用途房地产的估价以成本法为主，而且在没有同 类房屋（或构筑物）的重置成本资料的情况下，只能参照预算定额等资料具体计 算。

五、土地 土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇 到的是宗地估价。

（一）土地的分类 依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四 类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加 以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设 开发法及基准地价修正法评估。

（二）影响宗地价格的主要因素 从评估的角度来看，对一块工地应掌握如下内容。

1.坐落位置；
2.面积大小；
3.形状；
4.周围环境；
5.土地权利状况；
6.土地 利用现状；
7.规划设计要求；
8.生熟地程度；
9.地质、水文和气象条件；
10.其他。

第三节 房地产估价的内涵 最初房地产评估是包含在资产评估中的，因为在企业重组、兼并、破产等 需要评估机构为其出具一份具有说服力的价值报告时，不仅包括各种往来款项的 收付，还涉及到机器设备、厂房宿舍、新技术生产线等的作价评估，由一个机构 来评估不会有交涉问题，有很多方便之处。可是后来，越来越多的仅针对于房地 产的评估案例，包括房地产抵押担保、土地所有权评估等等，迫切的要求房地产 评估分离出来，形成一个独立的概念。

房地产评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估计目的，遵循 估计原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的 基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。第二章 房地产估价存在的问题及原因分析 第一节 房地产评估机构现状 一、房地产评估机构管理体系交叉 依我国目前管理体制，评估行业现有资产评估、房地产评估和土地评估， 且分属于国有资产管理部、建设部和国土资源部等国属事业单位，相应的评估人 员也分为资产评估师、房地产估价师和土地估价师，三个子行业各自形成了自上 而下的管理系统，管理办法多从本部门出发，各部门之间却未经过很好的协调与 沟通。当一份房地产评估报告有争议时，土地评估机构和资产评估机构无法对其 进行评价，从而导致一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象直接限制 了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展。

二、评估机构从业人员的压力增大 一方面，评估行业自身受区域影响较大，不同的区域对评估的需求不同， 业务普遍较少，市场竞争激烈，对评估人员有很高的要求。而且，从各级房地产 管理部门脱离出来，进行脱钩改制后，广大经济不发达的地区房地产评估机构出 现不同程度的减少，有的甚至完全消失，从业人员的工作量增多，压力加大。

另一方面，评估机构从原政府部门或事业单位完全脱离出来，其从业人员 也失去了依靠，真正面对市场，成为市场人，压力在不知不觉中增大，不能很快 适应市场的运转方式。并且由于市场环境经常变化，房地产价格常常会受到很大 影响，对从事房地产评估的人员提出更高的要求。

第二节 实例验证 下面的例子说明房地产价格随环境变化，对估价人员提出更大的挑战。

评估对象为云南昆明滇池路老小区，背景为昆明城中村正在进行改造项目。

该项目的陆续推进为滇池路板块价值的提升带来了契机，区域房产评估价也有了 上升空间。去年，南亚30号片区的城中村改造开了好头，滇池路板块内渔堆、河 尾、陆家地等居民小组也相继启动。受城中村改造及新项目面市的拉动，未来区 域评估价有一定的提升空间。尤其是南亚风情第壹城（原南亚风情商业广场）已 经确定进驻项目，主要有昆明第一个白金五星级酒店、西南地区第一个A级超市旗舰店、西南地区最大的五星级电影院以及国内一流的百货业等商业项目，预计 今年年底开盘。

“滇池路北段区域内，一般性普通住宅评估价在4000元/平方米上下徘徊， 品质较高的楼盘，评估价也相对高些，最高评估价每平方米将会接近6000元。” 昆明云英恒房地产评估咨询有限公司总经理李林介绍。

这是一宗对住宅地价格评估的案例。房地产并不是一个孤立的评估对象， 在对其本身的价值进行评定估算之后，周围的环境如交通便利程度、距市中心的 距离、周围基础设施的完善程度等，都会对其的价格造成很大的影响，住宅亦是 如此。本例中，由于昆明城中村改造项目的启动以及多个商业项目的上马，滇池 路中段在商业价值上面临更大的机会，周围良好的消费环境及生活条件使得原来 的滇池路老小区的房价上升了近50%。在评估此案例时，需要评估人员在按照估 价方法计算出待估对象价格后，根据其周围环境适当调整。

第三节 房地产评估存在问题及考验 一、不公平竞争和恶性竞争同时存在 现有的房地产评估机构分为两类：
（一）原各级房管部门成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。然 而，虽然虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交 给这些公司来完成。

（二）没有政府背景，按市场化运作的评估公司。它们中有些依附于前者 公司，赚取部分利润，有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。为了 多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于 不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集 体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产评估行业产生时保护 国有资产的目的得不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、 公平、公开的原则。

二、房地产评估人员整体素质偏低 从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少。有评估执业资格的房地产 估价师和土地估价师等专业人员总数不超过6万人，而实际在各类房地产评估机构中工作的大概只有 4万人。大约1/3的兼职人员挂靠，并且极个别单位在注册 后把注册资金抽走。

另一方面，各地对房地产估价师执业资格考试前的资格审查松紧不一，考 生作弊现象严重；
而且房地产估价师考试为一次性考试制度，并且通过后的注册 也只有一个级别，不能总体体现估价师的水平高低和资历深浅，不能激励估价师 为提高业务水平而继续学习和深造。

三、评估机构所出具评估报告的可信度降低 当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人 员；
二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式 注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在 抓业务上，对自己的评估能力要求降低，商人性质严重，真正做评估工作的是那 些根本没有评估师资格，估价经历也很少的人。这些人员多数对于房地产评估操 作一知半解，对于各项指标、数据只简单地、机械地计算套用公式，在评估报告 模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。

四、国外对我国房地产评估机构的冲击较大 中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨， 有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早，有一百多 年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。无 论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌 形象和先进的理念，有世界知名的评估机构，他们的加入必将抢占我们的市场， 对国内机构发展造成很大的冲击。

第三章 房地产估价问题解决对策 第一节 目前存在的问题 一、管理不善 （一）政出多门。房地产评估收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和 业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，有的概括为“一块肥肉，三把刀”， 即房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政。还有的形 容是“四驾马车”，即再加上物价管理部门。依笔者所见，由于金融部门对房地产评估干预和垄断的力度也越来越大，因此实际形成了“五马分尸”的局面。这五个 部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的法规规定、管理制 度，把完整的房地产评估市场和业务管理分割的七零八落，无法实施系统的规范 化管理，使得评估机构和执业人员无所适从。

（二）政企不分。以上各部门都程度不同地利用行政职能干预评估业务， 搞行业垄断，有的是行政部门直接干预，有的是成立一个行使行政职能的事业单 位，一方面从事评估管理及其与评估相关的行政管理，一方面又承接除行政性评 估以外的经营性评估业务。有的甚至“戴上有色眼镜”看待其它评估所的评估报告， 或宣布其评估报告有问题（实际是暗示无效），或强调须经本部门（包括金融单 位）“确认”。如一宗房地产转让或抵押，上述有关部门或所属评估所都可以从管 理的角度说明其中的评估非我莫属，搞“指定评估”，否则要么对其他评估所的评 估报告“鸡蛋里面挑骨头”不予承认，要么在管理上不予通过或“确认”，委托单位 只好忍气吞声，搞“曲线救国”，往往重复委托评估，其评估的结果悬殊。更有甚 者，建设部《城市房地产抵押管理办法》已明确规定房地产抵押价值可以由抵押 当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。作为抵押人为减少抵押费 用，往往不愿意通过评估所评估，但是有关部门却硬性规定非经评估不得办理抵 押贷款手续。上述行为扭曲了评估市场，导致有行政职能的评估机构业务“吃不 了”，而多数经营型的评估机构又“吃不饱”，评估行业难以在竞争中发展，评估 市场得不到充分发育。

二、素质不高 （一）估价师“少而不精”。到目前为止，全国共有房地产估价师7200名， 远远跟不上评估业务发展的需求。以南京为例1996年只有39名估价师（其中注册 24名），而评估所却有37家，平均每个所只有0.65名注册估价师（如加上最近公 布的名额也不到2名），于是大量的业务靠兼职估价师和估价员操作。现有的估 价师队伍也有缺陷：一是由于估价师考试限制条件偏宽，尤其是对相关专业工作 经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序，于是一大批走出校门 不久从未从事过评估业务的“考试专业户”通过临时挂靠考入估价师行列，他们只 能“纸上谈兵”，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因学历不够被卡在门 外（其实其他职称评定对学历要求都是先宽后严）。其结果是有估价师的资格的 不一定能做业务，而业务骨干却不一定有估价师资格，加上不少评估机构业务单 一，很多估价人员也会一、二种方法，各个部门的估价人员一般只熟悉与本部门 管理业务相关 的评估业务，而对其他类型的评估业务只能用自已掌握的方法生搬硬套。二是注册估价师系列设置单一，没有高级估价师和水电、设备等配套专 业的估价师。现行的估价师只相当于中级职称，估价员只相当于初级职称中的 “员”，这两个档次估价人员的业务层次和素质不能适应复杂的房地产评估业务的 要求。三是注册估价师的地位得不到确认。按有关规定注册估价师可以在评估报 告上签字，但没有赋予注册估价师签字生效权，这就给不具备条件的估价人员留 下可乘之机，同时也降低了注册估价师的业务责任感。四是估价师注册条件过宽， 对有犯罪前科和受过行政处罚处分的只作一定年限的限制，而在欧美、港台等地 有前科的人员一般是禁止从事估价师职业的。有关部门可能把这一职业看作是解 决就业的一个途径，作这样的规定有似于让“小偷”当“警察”，有损估价师队伍的 纯洁性，尤其对职业道德建设有害无益。

（二）评估机构“小马拉大车”。“关于房地产价格评估机构资格等级管理 的若干规定”已出台，依笔者所见这一规定显示得偏宽，据此所建立的评估所规 模偏小，难以承担相应等级的评估业务。其中对三个等级评估机构执业人员的构 成要求过低（临时资格则无要求），主要反映在估价师职数偏少，总体估价人员 应占职工总数70％的规定太模糊，没有估价专职人员定编的总量限定，容易造成 各个等级评估所的评估人员要么七拼八凑（挂靠兼职的多），要么有业务时临时 招兵买马。其次是对包括临时资格在内的四个等级评估机构的营业范围规定的不 科学，一、二级机构基本上无业务量的限定（二级机构只限定在省内接受业务）， 三级机构可评估建筑面积5万平方米，土地面积1.5万平方米以下的项目，临时机 构则没有明确限定，因此除一级机构外其余三个等级机构都可以“小马拉大车”， 有些一级机构人员不到位也有类似现象。

三、制约不力 对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探 讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没 有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产 评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐 面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项 目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序， 没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金， 有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或 人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了 公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

四、自律不够 （一）行业自律不够。国外房地产评估一般是依靠估价师协会管理，一方 面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技 术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作， 成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重 任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更 大了。

（二）法人自律不够。现阶段我国评估机构的性质模糊不清，表面上看是 独立运作，实际上只是各有关行政部门的附属物，没有成为自主经营的法人实体 和中介组织，浓厚的行政色彩使这些评估所的评估行为变成行政行为，因此评估 水平的高低和评估报告的优劣难以与评估所及估价人员挂钩。虽然有关法规规定 “评估机构违反有关法律法规和职业道德，情节严重的取消其评估资格”，“在评 估活动中因违法违纪或严重失误造成的经济损失，评估机构和估价师都应承担赔 偿责任，”但由于没有保障机制，加上有些评估所有管理权，委托人即使吃了苦 头也不敢吭声，因此这些条款形同虚设，有些评估机构和估价人员在业务活动中 就无所顾忌不需自律。

五、竞争不当 出于没有形成市场竞争和行业约束机制，行业管理不到位，有关部门该管 的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不 择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评估结果迎合 委托评估单位的需求（即有评估价值的弹性吸引客户）。上述现象在某些地区和 机构引起恶性循环，败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资 产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。

第二节 建议采取的对策 一、加强行业管理 （一）发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会（协会） 管理，建议分两步走，第一步从上至下成立估价师学会，建设主管部门或房管部 门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构 之间的民间机构――估价师学会负责管理。第二步待条件成熟后所有评估的管理 工作由估价师学会承担，随着国家机构改革步伐加快上述职能的转换也应加快速 度，在转换后过程中要理顺前述五个部门的关系，一方面逐步淡化行政管理职能， 一方面将房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从 事房地产评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地 房地产估价师学会，考虑到相关专业的相容性，也可称其为不动产估价师学会， 其成员包含获得各种相关职称和执业资格的估价人员。

（二）实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就 变成“阴阳脸”，既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场， 房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的 行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关 部门直接行使，或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将 行政行为与从事评估的经营行为严格划分，取消管理和评估“二块牌子一套人马” 的做法。现有的评估所大多数要改为企业走向市场，尤其是赋予行政职能的事业 单位充其量只能从事少量属于行政行为且不收费的评估业务，而经营行为的评估 业务只能由独立的评估所进行，这一类评估机构只能是中介单位，不隶属政府任 何一个部门，其原有的行政职能要剥离。这就要求加快政府机构和事业单位改革 的步伐，并通过立法确定评估机构的中介地位，唯有这样才能从根本上克服和解 决行业垄断的问题。

（三）加强法制建设。在行政管理向行业管理转换的过程中行政职能应该 先强化后淡化，尤其是初始阶段要充分运用行政手段（广义地讲是政府通过法律 的、行政的、经济的手段）尽快规范评估市场，待市场秩序正常环境净化后行业 管理才能取代行政管理。因此现阶段仍然要发挥行政管理的作用。首先要加强评 估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成， 立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章 上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有 发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要 发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将上述评估市 场存在的问题降低到最低限度。

二、严格市场准入 （一）“准入”的系列要科学。市场准入应是双重准入，即执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构” 房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业 的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的 学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须 经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做一 定范围的评估业务（主要从评估项目的价值和建筑面积上限制）。而且要实行估 价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告 必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二 级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及 到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。其次现阶段评估机构 的系列设置也应调整，目前临时资格的条件和业务限定含糊，导致一些临时机构 随意拼凑一些人就承揽大的评估业务，搅乱了评估市场。随着房地产评估的发展， 评估所逐步走向规范，对其要求也应逐步提高。因此要取消临时资格，不具备三 级资格的机构不能执业，只能积极创造条件，待条件具备再申报三级。就三个等 级而言，对二级机构所评估的项目在建筑面积和价值上限定比地域限定更有制约 力，应允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。

原规定的三级机构的5万平方米建筑面积和1.5万平方米土地面积限制又过宽，应 缩小其承接评估业务的范围。总之三个等级机构承接业务范围应是阶梯式的均衡 地向上递增。

（二）“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应，要确立非 常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考 试和注册条件偏宽的做法，其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业 工作经历和从事评估实务的年限，一般应增加2－3年，笔试内容涉及业务面要宽， 要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准 注册（满五年以上的充其量只能从事估价员工作，但最好不开这个口子），受行 政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件 要逐步收紧，直至形成非常严格的标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽， 根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定，每一个 等级机构有注册资金，估价师人数，总体从事评估人数，机构执业年限以及已做 评估业务数量等方面都应提高标准，如三个等级评估机构的估价师人数应增加， 尤其要规定一、二级机构必设高级估价师，所有机构执业人数不能以抽象的70％ 的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加 评估所硬件设施和信息储存量（将来信息共享，应规定评估所有提供信息的义务） 的要求。（三）“准入”要动态管理。一是对估价人员实行分档管理。估价人员有接 受继续教育的权利和义务，政府或学会有组织实施继续教育的责任，因此有关部 门或学会应制定不同等级的继续教育大纲和教材，并设法在有条件的大专院校开 设房地产评估专业或专业方向。还应规定每获得一个等级资格的估价人员都要接 受更高一级资格的继续教育，经过一定年限的实践和考试获得更高一级执业资格， 因故未能注册的要重新接受培训和考试，并达到继续教育标准才能注册。二是对 评估机构实行跟踪管理，评估机构的发展总是不平衡的，在获得某一等级资格后 其业务水准、经营实力和职业道德都处于变化之中，有的向上发展，有的走下坡 路，在市场竞争的条件下，这是正常现象，与此相适应其等级资格要优升劣降， 基本做法是一年一次年审，二年一次等级评定，年审不合格的应降低或取消其等 级资格，并在两次年审的基础上进行等级评定，根据机构的变化情况及时进行等 级调整，业绩突出进步大的给予升级，反之要降级，坚决不搞等级资格的“铁交 椅”。

三、强化行业标准 （一）制定和强制推行技术规范和规程。出于没有一个权威的房地产评估 技术规范和程程，连最简单的专业术语的名称叫法也不同，解释各异，至于评估 的方法程序等更是“八仙过海，各显神通”，孰优孰劣无法评判，尤其对劣制报告， 没有一个标准作为否定处罚的依据。为确保房地产估价师为客户所提供的估价服 务的准确性、有效性和不至于误导市场，避免给委托单位和有关当事人造成经营 损失，有必要参照国际上通行的做法，结合我国的实际情况制定房地产评估技术 规范和规程，刘洪玉、廖俊平、董黎明等专家都曾撰文论述过，见地很深，本文 不再涉及，只希望估价师学会组织更多的专家探讨这一问题，以便尽快制定出这 一类标准，对评估原则、评估目的、评估方法；
专业术语、技术参数、计算公式、 技术程序、评估报告的格式和应包含的内容等都作出规范的分类和界定，为估价 人员提供一个共同遵循的技术标准。

（二）建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地 产评估职业道德都有所涉及，但都散落在有关条款中，内容不系统不完善，规定 过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规，如估价师 守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法，制定“房地产估价行 业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为， 让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚， 从而形成一道“紧箍咒”，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为，使行业自律落实到实处，从根本上提高评估行业的信誉。

四、建立竞争机构 （一）开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求， 在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则，要取消行业垄断和不正当的竞争， 承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信 誉高的评估机构。尤其是管理部门或有行政职能的评估所不得指定评估机构，不 得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估 机构投标或议标，将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务 等条件以打分制的形式进行综合评标，高分者中标。

（二）机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必须 是独立承担民事责任的中介组织，第一步可成立有限责任公司，待条件成熟时可 过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机 构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中或生存发展，或落伍淘 汰，让强的更强，差的消亡，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务 水平。

（三）责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制， 并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失，委 托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价 人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。

由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到 位，因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔 偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外， 还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出 错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评 估机构评估，这就迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也 促进评估机构加强内部管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利 于评估机构和估价师整体素质的提升。

（四）收费合理。现行收费标准不尽合理，高的太高，低的太低，应作适 当调整。一是100万元以下的项目应再细分档次并提高收费标准，否则面广量大 的小评估项目因收费少而导致亏损（有的甚至不够支出交通费），就没有人肯承 接。二是2000万元以上尤其是1亿元以上也应再细分档次并适当降低收费标准，