第十一讲：,租赁合同（二）|二次租赁合同

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第十一讲：
租赁合同（二）

出租人的第一项合同义务是交付租赁物并在租赁期间使租赁物符合 约定由于租赁合同为诺居性合同，无须将标的物的交付作为合同的成立要件，因 此交付租赁物是出租人于租赁合同成立后的一项债务。所谓交付租赁物，是指转 移租赁物的占有于承租人，主要现实交付、指示交付和简易交付。承租人不仅应 使交付的租赁物处于约定的使用、书益状态，而且在租赁关系存续期间也应保持 租赁物的这种适合于约定使用、收益的状态。

出租人所负担的第二项义务是维修租赁物的义务。

除法律另有规定或合同另有约定处，出租人对租赁物有维修的义务。

出租人的这项义务实际上是出租人保持租赁物使其合于使用、收益状态义务的延 伸。在租赁物需要维修时，承租人可以要求自行维修，维修费用由出租人负担。

出租人因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。承租 人未交付租金，出租人得行使同时履行抗辩权，拒绝履行其后的维修义务。

由于可归责于承租人的事由导致租赁物毁损时，双方当事人没有特别 约定的，出租人仍应承担维修义务。但出租人有权请求承租承担损害赔偿责任。

出租人的维修影响承租人对于租赁物的使用、收益的，承租人无权请求减少租金。

出租人的第三项义务是物的瑕疵担保义务。

出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。如 果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵， 出租人即应承担违约责任， 承租人得解除合同或者请求减少租金。双方当事人在订立合同时，承租人已知道 租赁物存在瑕疵的，其后不得解除合同。但依据《合同法》第233条，如果租赁 物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物有瑕疵， 仍然可以随时解除合同。

出租人的第四项义务是权利的瑕疵担保义务。出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使在租人不能依约使 用、收益。如因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人 可以要求养活租金或者不支付租金。

如果出租人无将标的物供承租人使用、收益的权限，或者租赁物因受 其他用益物权的限制，致使承艇人事实上不能对租赁物使用、收益的，即发生出 租人承担违反权利的瑕疵担保义务所生的违约责任问题。出租人的这种违约责任， 其构成要件为：
首先，有第三人就租赁向承租人主张权利的事实发生。如果第三人不 向承租人主张权利，即使租赁物上存在第三人的权利，也不发生违约责任的承担 问题。

其次，第三人就租赁物向承租人的主张 的权利，妨害了承租人对租 赁物的使用、收益。第三人就租赁物所主张的权利，得为所有权、用益物权或担 保物权，所主张的所有权、担保物权等权利应发生在租赁合同生效之前， 如果 该项权利发生于租赁合同生效后，则因承租人合同生效之前，如果该项权利发生 了租赁合同生效后，则因承租人的租赁权具有对抗第三人的效力，承租人仍得对 租赁物为使用、收益，自无权利的瑕疵担保总是械。应指出的是，即使第三人所 主张的担保物权如抵押权， 设定于租赁合同生效之前，但第三人仅为权利的主 张，并无进一步主张权利的实现，此时不发生权利的瑕疵担保，因为抵押权的设 定着眼于抵押物的交换价值，尚不妨害承租人对租赁物的使用收益。

最后，承租人于合同订产时不知有权利瑕疵。如果承租人在合同订阅 时明知有权利瑕疵，但自愿承担了第三人主张权利的风险，此时出租人无须承担 违约责任。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。承租人未及时通知 出租人， 就因此给自己造成的损失， 无权要求出租人承担责任， 如给同租人 造成损失的，还应对出租人承担赔偿损失的责任。

出租人承担违反权利瑕疵担保义务的违约责任时，承租人可以请求减 少租金或者不支付租金。其中所谓不支付租金，既包括暂时不支付租金， 也包 括解除租赁合同，从而终局地不支付租金。

按照《合同法》第53条关于免责条款无效的规定，当事人因故意行为而发生的责任不能免除。因此，租赁合同当事人在合同中以特约免除违反权利瑕 疵担保义务的违约责任的，如果出租人故意或因重大过失不告知权利瑕疵，则其 特约无效，出租人仍应负违约责任。

租赁合同的对内效力还需要通过承租人所负担的合同义务来体现。

承租人所负担的第一项义务是依约定方法或租赁物的性质使用租赁 物的义务。

承租人在占有租赁物后，应当依照约定的方法使用租赁物，对使用租 赁物的方法没有约定或者约定不明确，双方当事人可以协议补充，不能达成补充 协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，应当按照租赁物 的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物 受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人如果未约定的方法或者租赁物的性质 使用租赁折，致使租赁的受到损失的，依据《合同法》第219条，出租人可以解 除合同并要求赔偿损失。在承租人未依照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物， 未给租赁物造成损害，但有造成损害的危险时，出租人可以行使同时履行抗辩权， 取回租赁物；
也可以以所有权人、有处分权人或占有人的身份行使物上请求权， 请求承租人停止其违反义务的行为，以消除危险。

承租人作为租赁物的占有人，应当妥善保管租赁物。承租人未尽妥善 保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，依照《合同法》第222条应当承担损害赔 偿责任。

承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物。租赁物有收益能力的， 应保持其收益能力。承租人违背妥善保管租赁的物的义务，致使租赁物毁损灭失 的，应对出租人承担损害赔偿责任。

承租人的保管义务尚有以下派生的从属义务：
首先是通知义务。在租赁关系存续期间，出现应及时通知出租人的情 况时，承租人有及时通知的义务。可见，该义务需具备以下条件才能成立：其一 须出现应为通知的事项。具体包括：○1租赁物有修理、防止危害的必要。出租人 对租赁物负有修缮义务，负担物的瑕疵担保义务，在出现出租人应为修理租赁物 或租赁物有危险须予防止的情况时，承租人应当及时通知出租人。有无修理、防 止危害的必要，应以是否会损害承租人、出租人及第三人的利益为判断。尽管危害的存在尚不致影响承租人的使用收益，但如不及时处置会损害出租人利益的， 也应为通知。○2第三人就租赁物主张权利。因出租人负有权利瑕疵担保义务，在 第三人主张权利时，承秀人应通知出租人，以使出租人能够及时采取救济措施。

○3其他依诚实信用原则应当通知的事由。例如，租赁物因可抗力毁损灭失或因第 三人的侵害受损等，承租人也应及时通知出租人。其二，在出现承租人应为通知 的事项时，只有在出租人不知该事项的情形下，承租人才负通知的义务。若出租 人已知，则承租人不负通知义务。

如承租人怠于通知，则义务的违反，应负赔偿责任。其赔偿的范围为 出租人因承租人怠于通知致不能及时救济而受到损害。承租人在出租人不能及时 救济时，不得以出租人债务不履行为理由，请求损害赔偿。承租人是否怠于通知， 应由出租人举证责任。

其次是对于保存行为的容忍义务。出租人为保存租赁物的必要行为， 承租人不得拒绝。

承租人所负担的第三项义务是不作为义务。

租赁合同中，承租人的不作为义务主要包括以下内容：
第一，不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。承租人基 于租赁合同对于租赁物所享有的租赁权，从权利属性上来讲，系属债权，因此， 承租人只有在经过出租人同意的前提下，方可对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，即对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求 承租人恢复原状或者赔偿损失。当然对于出租人要求承租人恢复原状的请求权， 法官应当依据诚实信用原则加以判断，如果出租人权利的和主张违反了诚实信用 原则，不能支持。

承租人经过出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物理的，在返 还租赁物时，仍有残存价值的，在当事人没有特别约定时，出租人应进行补偿。

第二，不得随意转租。所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系， 而将租赁物出租给次承租人使用、收益。转租与租赁权的让与不同，其区别在于：
首先，就法律性质而言，转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同；
租赁权 让与为租赁债权的转让，在实践中，经常与营业财产一并出租。其次，就当事人 各方的法律关系看。转租时，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转秀人与次承租人之间又产生一新的租赁关系，基于此租赁关系，转租人在租赁物上为次 承租人再度设定新租赁权；
租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租 人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。

于次，就取得方法而言，转租中，次承租人租赁权的取得属设定的取得；
租赁权 的让与中，受让人租赁权的取得，属移转的取得。另外，就法律关系的内容看， 转租中，次承租人对于承租人租金的支付，一般分期进行；
租赁权的让与，受让 人对于作为转让人的承租人，则一般须一次性给付对价。转租中，两个租赁合同 的条件可以不同，而租赁权的让与中，受让人承受让人的地位。

就转租，不同国家和地区立法的规定不一。根据承租人进行转租自主 程度的不同，大致可以区分为两类：
一类系限制主义模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租或让 与租赁权。德国民法典即采此见解。另一类系自由主义模式，法国民法典采用这 种模式。

我国合同法就转租，通过《合同法》第224条不难看出，明显采限制 主义模式。根据承租人的转租，是否经过出租人的同意，可以将转租区分为合法 转租与非法转租。其中合法转租，即是指承租人的转租取得了出租人同意。出租 人既可以在承租人转租前，经概括授权的方式或个别认可的方式表示同意，也可 以在事后予以追认。在实践中，事后的追认常采默示的方式，比如出租人对于次 承租人请求租金的支付或增加，但在发生纠纷时，次承租人应承担相应的举证责 任，证明出租人已默示同意。出租人一旦表示同意，即不得随意撤回，以保护次 承租人的利益。

承租人经出租人同意转租的，当事人之间发生如下法律关系：
首先，就转租人与次承租人而言，双方当事人的关系与普通的租赁并 无区别。但在出租人与承租人之间的租赁关系与承租人和次承租人之间的租赁关 系同时终止时，次承租人可以直接将租赁物返还给出租人，免除其对于承租人的 返还义务。在次承租人了取得租赁物的所有权时，次承租人即取代了出租人的地 位，此时，承租人得以其租赁权对抗之，就承租人和次承租人（新的出租人）而 言，租赁关系并不消灭。

其次，出租人和承租人而言，两者的租赁关系不因转租而受影响，承 租人并应就因次承租人应负责的事由所产生的损害 向出租人负赔偿责任。可见，承租人在此情形下承担的是无过失责任。

再次，就出租人与次承租人之间的关系而言，双方当事人之间原本并 不存在直接的法律关系，但一些国家和地区的立法又基于保护出租人利益的法律 目的，确认在特定的法律关系中，次承租人得直接向出租人履行承租人应当履行 的义务，出租人也得直接向次承租人行使承租人得行使的权利。

需附带指出的是，转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人的 租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因此导 致次承租人不能得到租赁权而受有损害时，次承租人也只能向转租人请求赔偿。

非法转租，是指未经出租人允许所进行的转租。基于非法转租，在当 事人间雪生如下法律关系：
首先，就转租人与次承租人之间的关系而言，双方当事人之间的租赁 合同可以生效，从而发生债的效力，基于此债的效力，转租人负有使次承租人取 得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得租赁物的使 用、收益的权利，次承租人得向其雍违约的损害赔偿责任。

其次，就出租人与承租人之间的关系而言，承租人擅自转租为严重的 违约行为，出租人有权解除合同。对此，就转租采限制主义国家和地区的立法大 多设有明文。我国《合同法》第224条即明确规定：“承租人未经出租人同意转租 的，出租人可以解除合同。”出租人解除合同的，并可请求违约的损害赔偿和基 于合同解除所产生的损害赔偿；
出租人不解除合同的，租赁关系仍然有效，不因 承租人的转租而受影响。

再次，就出租人与次承租人之间的关系而言，次在租人的租赁权不得 对抗出租人。在出租人终止租赁关系时，出租人自得直接向次承租人请求返还租 赁物。

承租人的第四项义务是支付租金的义务。

支付租金的义务是承租人的主合同义务。承租人应当依照约定的期限 支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充 协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，依照《合同法》 第226条，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。租赁期间在1年以 上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。依照《合同法》第227条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的， 出租人可以要求承租人在合理期限内支付。此期间为宽限期，承租人逾期不支付 的，出租人可以解除合同。此处需要注意：其他国家和地区的立法上，为保护在 租人的利益，常就不动产的租赁，对出租人在承租人未依约支付租金时的解除合 同的权利加以限制。如我国台湾地区“民法”第440条第2项规定：“租赁物为房屋 者，迟付租金之总额，非达两期之租额，不得依前项之规定，终止契约。”德国 民法亦有相似的规定。类似规定，有利于兼顾双方当事人的利益，颇值我国立法 借鉴。

租金的数额外负担得由当事人自行约定，但法律对租金数额有特别规 定的，应依法律的规定；
当事人约定的租金高于法律规定的最高限额的，其超过 部分应为无效。承租人支付租金，应依当事人约定的数额交付。租金虽为租赁物 使用、收益的代价，但在因承租人自己的事由而致不能对租赁物的一部或全部为 使用、收益的，承租人不能免除或部分免除交付租金的义务，仍应按约定的数额 交付租金。由于承租人的原因致租赁物全部毁损灭失的，当事人之间的租赁合同 终止，承租人应负损害赔偿责任，但其交付租金的义务自然也就终止。

承租人的第五项义务是返还租赁物的义务。

租赁关系终止后，租赁物仍然存在的，承租人应当返还租赁物。返还 的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态……租赁关系一般得 因租赁期限届满而终止，但也可因当事人一方行使解除合同的权利及其他原因而 终止。在租赁关系终止时，只要租赁物存在，承租人就应返还租赁物；
只有租赁 物不存在了，承租人才不负返还义务。例如在租赁物因不可归责于承租人的事由 灭失时，租赁关系也终止，但承租人并无返还租赁物的义务。

承租人承担租赁物的返还义务，应注意：
第一， 出租人返还租赁物的义务为基于租赁合同所生的义务，因而 即使是出租人在租赁关系终了后，将租赁物的所有权让与他人，也可请求返还。

第二， 数人共同承租时，各承租人所负担的租赁物返还义务为连带 债务。

第三， 出租人为数人时，如出租人间为按份共有关系，则各共有人 得基于所有物返还请求权，就春应有部分主张返还。如数个出租人为共同共有关系，则原则上应由数个共有人共同主张返还。如仅有一共有人主张返还的，则可 视为系为全体共有人的利益。并在返还时，应向全体共有人返还。

第四， 就返还的期限，定期租赁鹫地租赁期限届满时为之；
不定期 租赁，应于通知终止租赁关系时为这。就房屋租赁，于租赁关系终止后，承租人 是否应立即搬迁，我国立法未设明文。衡诸情理，出租人应依诚实信用原则，留 有合理的宽容期间。但应注意的是，在腾交期间，承租人的用益，构成不当得利， 应予以返还。

第五， 承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使 用后的状态。对承租人返还租赁物的此项要求，在合同法的几个征求意见稿中， 都是表述为要求承租人返还的租赁物应当符合原状。两相比较，以现在颁行的合 同法中的规定为妥。因为考究租赁合同的目的，皆以承租人使用、收益租赁物为 内容，在在租人依约定的方法或根据租赁物的性质所确定的方法使用、收益租赁 物的过程中，难免会使租赁物发生变更或才损耗，对此，《合同法》第218条已 明文规定免除承租人的赔偿责任。此时若再要求返还原物，将导致条文间的冲突， 而且也不现实。实际上，只要承租人返还的租赁物符合按照约定或者租赁物的性 质使用后的状态即可。

第六， 承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物进行改建，改 装或者增加附着物的，在返还租赁物时，出租人有权要求予以拆除，恢复租赁物 的原状。承租人的上述行为经出租人同意的可不恢复租赁物的原状，就因此而使 租赁物价值增加的部分转而请求有益费用的返还。

第七， 承租人在返还租赁物时，就其对租赁物所支出的必要费用， 也可主张返还。所谓必要费用，是指为维护租赁物所不可缺少的费用。比如租赁 物的保管费、机器的养护费、动物的饲养费等皆属之。从不同国家和地区的立法 来看，必要费用可以分为两部分：一显维持租赁物的能力所支出的必要费用，如 动物的饲养费、汽车加油的费用等，一般应由承租人负担。一是为维持租赁物的 使用、收益状态所支出的费用，如房屋的维修费用、修补汽车轮胎的费用、更换 机器零件的费用等，应由出租人负担。如果此项费用已由承租人支出，出租人有 偿还义务。当事人就此另有约定的，从其约定。

租赁合同的效力还包括租赁合同的特别效力。

租赁合同的特别效力首先体现 为承租人获取租赁物收益的权利。也就是说在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另 有约定的除外。这里尤其需要注意收益与孳息之间的区别。孳息的分配原则一般 是归所有权人取得。

租赁合同的特别效力还包括租赁权的物权化。

租赁合同为一种债权债务关系。在早期民法上，承租人只能向出租人 本人主张对租赁物的使用、收益，租赁权不能对抗第三人。这种权利配置反映了 重视所有权，相对轻视使用、收益权的观念。随着社会经济的发展，民法逐渐地 承认在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承 租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租 赁合同。此即“买卖不破租赁”原则。这一原则突破了传统的合同相对性原则 ， 使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况被称为“租赁权的物权化”或“债权 的物权化”。在这种情况下，承租人的租赁权性质如何，学者之间有争论。概括 起来主要有债权说、物权说和物化说三种学说。我国《合同法》第229条关于租 赁合同对抗效力的规定即是租权物化说的体现。依据该条规定，租赁物在租赁期 间发生所有权变动的，承租人与出租人原来在租赁合同中所作的其他约定，租赁 物的新所有权人也应一并遵循。

租赁权的物权化，是民法上一个比较重要的问题，从各个国家和地区 的立法与判例来看，主要体现在：
第一租赁权的对抗效力。我国《合同法》第229条的规定就认可了， 无论是需要进行登记的租赁，还是不需要进行登记的租赁，无论是动产租赁还是 不动产租赁，租赁权都具有对抗的效力。

第二，表现在租赁权的侵害所生的对于第三人的效力，换言之，承租 人是否得基于租赁权对第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。我国现行 立法就此未设明文，若严格贯彻物权法定主义，则承租人只能基于占有行使排除 妨害的请求权和赔偿损失的请法语权。

第三，表现为租赁权的继续性。所谓租赁权的继续性，即是指延长租 赁期限并限制出租人的解约权。我国现行立法中，就租赁合同的期间，合同法中 设有最长期间限制，为20年，期间更新时，也不得超过20年。就租赁权的继续性， 主要体现在第三产业36条的规定上，即：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁 物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”但该项规定对于租赁期限的延长并不有力。就出租人的解约权，则依据合同法定解 除的事由，有诸多限制。

第四，表现为租赁权处分的可能性。即租赁权是否被让与及转租。我 国合同法就转租设有明文，要求经出租人同意方可进行，否则，出租人得解除合 同。就租赁权的让与，我国立法就此问题未设明文，一般认为，应经出租人同意 方可进行。

第五，表现为废止利用方法的限制。即承认承租人得享有改建建筑物 或进行重大修缮的自由。对此，我国立法没有承认，而是要求必须经过出租人的 同意。

第六，表现为租金的客观化。我国立法就此未设明文。

我本人认为，租赁权尽管出现物权化的趋向，但一般而言，其性质仍 为债权。租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违物权化的初衷，而且会 导致法律体系的紊乱。租赁权物化的边界，首先应通过其适用的客体体现出来， 即租赁权的物化主要是指不动产租赁权的物权化，从各国的立法规定看，也是如 此，多是赋予不动产租赁权以一定的物权的效力，而不是承认一般租赁权的物权 效力。考虑到不动产的稀缺性较高，为强化不动产承租人的地位，法律可对不动 产租赁实行“买卖不破租赁”的原则；
而对动产也完全衽 “买卖不破租赁”的原则， 不利于财产的流通，也没有必要，因为动产不难在市场上买到，而且具有较强的 可替代性。所以，我们赞同租赁权物化的观点，即对某些特殊的租赁权（例如不 动产租赁权）赋予物权的效力，但不能一般地承认租赁权为物权。

其次，即使是不动产租赁权的物权化，也应存在边界。我国的立法上 既然已经承认了诸多以不动产的使用收益为目的的用益物权，若就租赁权的物权 化程度不设限制，则难免使一些用益物权无适用的余地。

租赁合同特别效力的最后一点体现是房屋承租人的优先购买权。

所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在 同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。《合同法》第230条确认， 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有 以同等条件下优先购买的权利。优先购买权的权利属性为形成权，其实质系对出 租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。承租人的优先购买权在我国以往的立法和司法解释中，已有相应规定。

国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须 提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”最高人民法院《关 于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第118条规 定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享 有优先购买权；
出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该 房屋买卖无效。”此次颁行的“中华人民共和国合同法”再次确认了承租人的优先 购买权。

由此可见，承租 首先，承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时，这是承 租人享有优先购买权的前提和基础。

其次，出租人出卖租赁房屋，应负担通知义务。这是承租人得以行使 优先购买权的必要前提。对于出租人应于何时履行通知义务，我国以往的立法和 司法解释都规定为提前3个月，即在出租人出卖房屋前3个月，此次颁行的合同法 则未规定明确的期限，仅限定为在出卖之前的合理期限内。

再次，承租人仅在同等条件下得享有优先购买权。在我国的审判实践 中，对同等条件的内涵历来存在两种不同的观点：一是绝对同等说，认为承租人 认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，认为承租人 购买条件与其他买受人条件大致相等，即为有同等条件。这两种看法都有道理， 但也不完全妥当。第一种观点在适用中过于严格，尤其是当其他买受人所提供的 条件（如提供某机会）承租人不能做到，但承租人可以以多付金钱的办法来弥补 这些附加条件的不足时，则不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人的条件 完全 一致。第二种观点在适用中的伸缩性过大，难以具体操作。

我们认为，同 等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一 种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不 能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。此处的同等条件，主要是指出价 条件，包括价格、交付房价期限、方式等，至于所出售房屋的部位，数量应无区 别，更是题中应有之意。

最后，承租人应在合理期限内使优先购买权，此项要求是承租人优先 购买权的行使条件。在房屋租赁合同中，承租人在租赁期间死亡的，其生前共同居住的人 可以按照原租赁合同租赁该房屋，并享有此项优先购买权。

出租人在转让房屋所有权时，未告知承租人，并未给承租人提供行使 优先购买权的机会的，出租人与第三人之间所订立的房屋买卖合同为相对无效合 同。承租人得基于行使优先购买权的目的请求人民法院确认出租人与第三人之间 的合同无效。并得主张依照与第三人同样的购买条件，与出租人订立房屋买卖合 同，出租人不得拒绝。

五、租赁合同中的风险负担 当由于既不可归责于承租人，又不可归责于出租人的事由，致使租赁 折部分或全部毁损、灭失的，就产生了租赁合同中的风险负担问题。租赁合同中 的风险负担问题， 可以分解为两个问题来考察。

首先是租赁物的风险负担问题，即由于不可归责于承租人和出租人双 方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失的，租赁物部分或全部毁损灭 失的损失应由谁负担。就此问题，除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约 定，自罗马法以来，就形成了由物的所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法 律思想。此为标的物风险负担的一般原则。因而，租赁物的所有人应负担此种情 形下标的物毁损灭失的风险。

其次是因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损 灭失，从而引起致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。

与租赁物的风险负担不同，此处的风险负担主要解决双务合同对待给付义务的履 行问题，尤其是承租人支付租金义务的履行问题。如何分配合同不能履行的风险， 与租赁物毁损灭失的风险有所不同。依据《合同法》第231条规定：“因不可归责 于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租 金或者不支付租金。”“因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目 的的， 承租人可以解除合同。”该条即包含有对租赁合同中的风险负担的规定。

故当因不可归责于双方当事人的事由致使合同部分或全部不能履行时，租金的风 险由出租人负担，承租人即可相应地减少履行或不履行其对待给付义务-即请求 减少租金或者不支付租金。

此时应注意：1、 所谓灭失，应依社会上的立场来考察，作宽泛的解释，即使是租 赁物仍实际存在，但由于战争或其他特殊的社会情况，致使标的物被无偿征收或 征用，也应视为租赁折灭失。确定灭失部分的比例，不应以灭失部分的面积大小 为标准，而应以灭失部分的使用、收益的价值大小为标准。如果租赁物虽有部分 灭失，但不影响租赁物的使用、收益，则不发生租金的减少问题。

2、 租赁物部分灭失毁损时，承租人的租金减少请求权何时发生，存 在争议。有学者认为，只能在租赁物修缮不能时始得发生，如修缮可能，则以承 租人对于出租人请求修缮义务的履行为限，不得为租金减少的请求；
出有学者认 为，减少租金的请求，不限于修缮不能的情形，在修缮可能时，承租人可以选择 请求修缮义务的履行或请求减少租金。我们认为，两种观点都有不妥之处，请求 修缮义务的履行，并不妨碍请求使用、收益不完全期间租金的减少。

3、 承租人请求减少租金时，是只能就请求后的租金发生减少的效力， 还是溯及于租赁物部分毁损灭失时产生效力，也有不同观点。有学者认为，依该 条规定，租金的减少需基于承租人的请求，在承租人未为请求前，出租人仍享有 全部的租金支付请求权，如承租人不为减少租金的请求仍然全部履行租金支付义 务，则无权就已支付的部分请求不当得得利的返还。因此就租金的减少，只能向 将来 发生效力。也有学者认为，租金的减少应有溯及力。我们同意前一种观点。

北京大学·王轶