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摘要：近年来，随着我国经济的高速发展，投资、进出口、消费的三驾马车在产能过剩、货币超发、供求矛盾等问题面前，出现了国民生产总值增速渐缓的态势。鉴于世界范围内的经济形势不容乐观，党中央、国务院制定了一系列对房地产进行调控的政策措施。本文对房地产调控政策的影响进行了分析，就建立房地产健康稳定的长效机制提出几点建议，以期为我国房地产业的健康发展提供一些参考意见。
关键词：房地产；健康发展；长效机制；建议
导言：为了避免发生系统性金融风险，党中央、国务院对房地产业给予了高度的重视并作出重要指示，要在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位上，按照“分类调控、因城因地施策”的总体要求下，切实推进住房供给侧改革，促进房地产市场平稳健康发展。
一、房地产业发展回顾
改革开放以来，在中国共产党的正确领导下，各级政府、广大群众充分发挥主观能动性，取得了世人瞩目的伟大功绩。近年来，随着经济的高速发展，投资、进出口、消费的三驾马车在产能过剩、货币超发、供求矛盾等问题面前，出现了国民生产总值增速渐缓的态势。鉴于世界范围内的经济形势不容乐观，美元货币增值预期显现，我国的人口红利优势逐年递减以及传统的三驾马车不能充分发挥效力的内外形势面前，党中央、国务院制定了大力推进供给侧改革的经济目标，一时间各级政府加大力度去化房地产库存。从效果来看，部分城市库存去化显著，有效地拉动了内需并促进消费，发挥了房地产作为经济增长重要引擎的作用。但是由于事物两面性的客观存在，也带来了一二线和热点城市房价高企，房价与收入比达到了很高水平，无房百姓怨气较大的不利影响。由于房地产吸附资金巨大，天生具有易形成泡沫的特点，一
旦崩盘对国家经济金融体系的危害巨大且影响时间深远。为了避免发生系统性金融风险，党中央、国务院对此高度重视并作出重要指示，要在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位上，按照“分类调控、因城因地施策”的总体要求下，切实推进住房供给侧改革，促进房地产市场平稳健康发展。
二、调控政策影响分析
自2016年“930”开始，全国已经有超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次。本轮调控与往年相比，首次涉及到商业办公类产品，全国多个城市还发布了限售政策。从调控影响来看，北京“930”新政虽然提高了购房首付一到两成的比例，但市场方面尚能接受；对于购房资格的限制，老百姓总能想方设法进行规避。北京城建地产在京多个楼盘在“930”后依然维持了热销局面，多数项目一房难求。究其原因，第一是房地产市场处于热销局面时犹如一台呼啸前行的列车，动能巨大，一下子刹住不太现实；第二是由于政府方面对开发商的新盘批价和签约加以限制，使得部
分一手楼盘与二手市场销售价格出现倒挂；第三是由于供给的严重不足，导致的在京新房奇货可居。“317”政策后，认房又认贷政策重拳出击效果显现，加之对商业办公类产品的购买限制，对现阶段市场造成了巨大影响。从需求端分析，由于北京高房价的客观原因，近两年来买家绝大多数都是以房换房，其中老房换新房、小房换大房、购买学区房是主流。认房又认贷不仅发挥了打击投资投机的作用，也错杀了手中只有一套房并想换房的购买人群，使得绝大多数人卖了手里的房就买不到比现在更好的房。企业方面，多数项目出现退认购、退签约的现象，我公司在大兴的商业办公项目，“317”前认购未签约房源347套，政策出台后退认购263套，退认购比例高达76%。多数在京项目，来电来访明显下降，客户成交周期明显延长，市场观望情绪浓重。自2016年2月，房贷还清即可按首套房首付比例购买住房的金融政策执行开始，北京的房价就迅速高企并愈演愈烈，直至认房又认贷政策出台，市场方面才真正得以有效遏制。综上所述，正是商品房具有大宗消费品的天然特性，对于买方而言依靠大量自有资金实在难以承受，从这次历时一年多，政策调控由松至紧的全过程来看，金融政策对房地产的变化或是导致房地产市场冷热变化的最主要原因。
三、建立房地产健康稳定长效机制的建议
促进房地产业平稳健康发展的方针是最高层制定的，凝聚行业顶尖专家集体智慧的成果，句句务实，意义深远且重大。以下为笔者在建立有利于房地产业健康发展与长效机制方面的几点看法：
（一）房子是用来住的、不是用来炒的
房子这个商品同时具有居住的使用功能和具备资产保值增值的金融属性。建议首先应明确炒房的定义，即同一房屋在多长时间内涨幅超过什么比例，即被定性为被炒房源。具备炒作价值的房源才是经济发展中脱实向虚的背后推手，不锁定被炒房源并加以控制，很难阻止投机行为的再度发生。
（二）因城因地施策、分类调控
因城因地施策方面，建议明确该城市在多长时间内整体房屋均价涨幅或跌幅超过什么比例，则采取何种调控力度的具体措施。分类调控方面，建议以符合国情的房价收入比作为衡量标准。当城市房价收入比高于正常标准时，引入保障房与商品房双轨机制，在城市房价收入比回归正常标准以下时，则撤销保障房与商品房双轨机制。建议在北京做到低端有保障，高端有市场。既能通过公租房、限价房和自住房等保障房体系解决中低收入人群的住房需求，又能满足小部分人群通过市场行为高价购买优质房产资源的高端需求。
（三）从金融层面着手，切实推进住房供给侧改革
房子即是住所也是金融产品，它与钱的关系最为密切。从供给侧看，金融为住房开发、改造提供了重要的资金支持，有力地促进住房供给。从需求端看，金融通过提供商业住房贷款、公积金贷款等融资支持，提高了消费者的购房能力。金融业助力房地产应牢牢把握“以人民为中心”的发展理念，建议与“分类调控、因城因地施策”的总体要求相结合，根据所在城市的特点，采取因地制宜、有的放矢的金融政策。现阶段，建议大力推进政策保障性住房的金融扶持力度，根据房价的涨幅和跌幅情况制定弹性的购房消费贷款比例，同时也要防止金融政策的大起大落对行业和经济的冲击。
结语
要建立房地产健康稳定的长效机制，政府应该针对实际情况，因城因地施策、分类调控，从金融层面着手，标本兼治,疏堵并举,长期目标和短期目标相结合,量化考核指标,健全房地产法律法规,才能保障我国房地产市场合理回归,健康发展。
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