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商品房合同纠纷典型案例的分析
商品房合同纠纷典型案例的分析 前文再续,书接上一回。话说佛山近年来经济腾飞,农村城市化进程日新月 异,房地产业蒸蒸日上。俗语云:“林子大了,什么鸟都有。”这房地产业总是充斥投 诉纠纷的杂音,甚有“爆炸”式增长趋势,给智慧佛山出了一道又一道难题。据佛山中院相关统计,房地产业增长的案件类型大多集中在商品房买卖合 同纠纷、建设工程施工合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷及土地承包经营权纠 纷等几大类型案件,其中尤以商品房买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷占较 大比例。
信息沟通不透明是目前房地产业纠纷不断的主要原因。消费者在购房时, 应尽量通过各种途径多了解开发商和楼盘的信息,比如购房时一定要看开发商 “五证”是否齐全,要理解签订的合同条款的含义,对有关问题约定要明确,收楼时 也要特别注意楼盘是否通过质量验收,是否有验收合格证书。
此外,有关房地产的群体诉讼持续高发,利益矛盾错综复杂。房地产业是一 个资本高度集中的行业,资本高投入带来高利润,高利润诱使各种社会力量不断介 入房地产业,形成不同利益群体——房地产开发企业、购房户、拆迁户、金融机 构、民工、被征地农民。
许多房地产纠纷案件的一方当事人有的十余人,有的甚至上百人。有的购 房群体仅通过个别或者部分买受人起诉方式,试探审判结果,这部分群体构成隐性 群体诉讼,案件处理不好,可能诱使群体性纠纷继续呈现高发态势。
劝各位看官在维权过程中,以法律为手中武器去扞卫合法权益,有话好好说, 方能皆大欢喜。
【典型个案】 第一回 新房未入住先渗水 业主坚持双倍退款 廖先生花了200多万元,在某小区买了一套位于顶层的180多平方米的商品 房。本该欢欢喜喜入住新家,谁料平地起风波。原来廖先生去年收楼时,竟发现屋 顶有渗水,墙体有裂纹。开发商的回应很淡定,因为目前的材料和施工技术有限,所以屋顶出现渗水 现象在所难免,不过可以修复。墙体出现裂纹也是材料的正常收缩现象,开发商答 应为他修复。
“花钱买破房,太亏了!”廖先生不愿接受开发商的处理意见,坚持退房,并要 求开发商按购房款的双倍退款。请问各位看官,廖先生退房的理由是否合理呢 看官评说 广东广立信律师事务所律师关仕平认为,房屋在顶层的确容易出现渗水现 象,确实与目前的技术有关。渗水情况如果比较严重,而且无法修复,则属于严重质 量问题,影响房屋的正常使用。那么,购房者要求退房是有理由的。
如果渗水情况不是很严重,且可以修复,购房者要求退房就没有理由了。墙 体裂纹的情形与渗水的情形是一样的。在商品房买卖中,允许开发商对出现的质 量问题进行保修。常见的情况如裂缝、空鼓等。
此外,消费者按购房款的双倍退款的请求不能一概而论,目前在司法实践中 还是有争议的。有些法院支持,有些法院不支持。
惊奇度 第二回 营业税界定早有依据 促成交中介曲解政策 一手房买卖故事多,二手房买卖故事也不少。按照有关政策,“个人将购买不 足5年非普通住房对外销售征收全额营业税”,于是营业税一下子成为购房者的负 担,纠纷也由此而来。
n 李先生看中一套二手房,于去年7月29日通过房产代理签订了一份房产买 卖合同。付过定金和中介费之后,办证前中介公司却告知该物业房产证上的日期 未够5年,李先生还要多负担由房产交易产生的20%的个人所得税及住房营业税。
不过,李先生事先早已询问过房子的购买年限是否超过5年,得到的答复是 已经超过。这样争议起来,李先生决定要求退还所有已交款项并中止合同。经协商,业主同意退回定金,中介公司却不肯退回中介费。
中介代理辩称,当初查看了该房产的购买合同,其签订日期的确已满5年。但 是在实际交易中,税务机关却是以房屋产权证或契税完税证明的时间为准的。对 政策的误读造成了交易后的争议。
看官评说 消委会表示,消费者购买二手房,一定要看清该物业的购买年限。起计日期 以房屋产权证或者契税完税证明上的日期为准,二者注明的时间不一致的,按“孰 先原则”确定。
中介代理公司作为专业服务提供者,应当熟识有关法律、法规和政策,提供 更优质的专业服务。不应只顾赚钱,遇事就简单以“不清楚”为由推卸或者减轻己 方应当承担的责任。
