相关热词搜索：
房地产投资信托的制度特性分析论文
房地产投资信托的制度特性分析论文 一、房地产投资信托(REITs)的制度内涵 房地产投资信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，简称REITs)，又称为房地 产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者 单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房 地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合 投资制度。美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完 善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90 年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制 度。据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日 个国家和地区制定了REITs法规。由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理 念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的REITs制度安排主要有以下 内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向 大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs变成为少 数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东 不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超 过50％。(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受 人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目， 且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于 房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs投资于房地产的比例至少 在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。(4)REITs必 须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。(5)如果满足以 上条件及其他规定，那么房地产投资信托(REITs)作为一个专业投资机构，可以 享受免征公司所得税的优惠政策。
二、房地产投资信托(REITs)制度的契约性 REITs作为一种通过募集大众投资者的资金交由专业投资机构投资经营房 地产的集合投资制度，其产生与房地产业投资的“高进入壁垒”直接相关。这种产 业进入壁垒主要体现在两个方面：一方面是高资本“门槛”。房地产投资动辄上千 万，很多项目投资都是数亿元，甚至数十亿元，中小投资者根本无法承受。另一 方面是专业化技能“门槛”。房地产投资虽然利润丰厚，但所面临的风险和不确定性很大。对房地产的投资需要对国家政策、宏观经济、房地产业发展周期、市场 供求、房地产地段、价格、升值潜力等作出比较准确的判断，否则很容易导致投 资失误，损失惨重。这种很高的专业化要求，一般投资者也是难以达到的。产业 壁垒的存在，阻碍了大众投资者对于房地产业的投资。REITs制度的出现就是国 家在制度创设上对于这一现象所作出的反应。通过REITs制度，礼会投资者将自 己的资金委托给更具有专业优势和效率的机构或者人士去运用，并从代理人那里 获得投资回报。这实际上就在委托人和代理人之间建立了一种契约关系。因此， 更深入地看，REITs作为一种集合投资制度，它实质隐含着社会投资者与专业化 的房地产投资管理机构之叫的特定权利义务关系，也即契约关系。
与一般契约关系不同的是，REITs中体现的契约关系具有公共性和集体性 的显著特点。为尽量减少因缔约双方信息不对称给投资者带来的损害，国家对于 REITs的投资对象、资产结构、收入构成、分配比例等都进行了详细的规定，而 一般的契约对于这些问题都是山缔约双方协商确定。也就是说，在REITs这一投 资活动中，田家为社会投资者和专业投资管理机构拟定了一份公共契约，需要双 方协商的内容已经很少了。作为接受这份公共契约的回报，国家给予其税收优惠。
REITs投资中的契约关系的另一个显著特点是其集体性。在每一只REITs中虽然 有成千上万个不同的投资者，但REITs契约并非由他们逐一与专业投资机构谈判 签订一个个契约而形成，而是统一由专业投资机构根据国家规定提供一份集体契 约(即REITs投资协议)，交由每一个投资者“背书”(即认购基金份额)，当达到法定 的背书人数及投资金额时，集体契约有效成立。所以，从根本上讲，REITs这一 集合投资制度就是一份山国家事先拟定好主要条款的集体投资契约，其主要目的 在于通过提供税收优惠为社会大众提供一个房地产投资获利的渠道或者机会。
三、房地产投资信托(REITs)制度的社会性 KEITs作为国家创立并推动的特殊集合投资制度，其意义远远不止于一种 商业行为，它还具有调整社会关系，维护社会稳定，促进社会进步的社会职能。
社会性是REITs集合投资制度更为重要、更富意义的特性所在。这具体体现在以 卜三个方面。
第一，大众参与性。房地产业是大众产业，与社会大众的生产、生活息息 相关。房地产业又是一个创造巨大财富的产业，历来对于房地产的分配是决定社 会财富分配的重要因素。然而，由于高资本和专业化进入壁垒，社会大众―直被 排除在房地产投资之外，分享不到房地产业发展所带来的好处，房地产业所累积 的巨额财富往往被少数人所占有，从而加剧了社会贫富分化。这种因为投资机会不均等而导致的财富占有的多寡更容易使大众产生社会不公平感，如果国家不采 取措施而任其累积，势必影响到社会的稳定和经济的持续发展。对于此，美国政 府创设的REITs制度为大众投资者提供了一个持有房地产、分享房地产利润的公 平机会，使房地产业成为社会大众直接参与的产业。REITs不仅集合了大众投资 者的资金，而且集合了大众投资者的投资意愿和投资行为，它以一种集体行动的 方式实现了房地产投资的大众化和社会化。
第一二，资本社会化。REITs集合的是分散在千千万万投资者手中的闲散 资本，有着广阔的资金来源，其对房地产业的投资是直接投资，这使得房地产业 的资本来源真正实现了社会化。在房地产业高度发达的美国，REITs是房地产业 投资的主导力量，它改变了原来房地产企业对于银行资金等间接资本的依赖局面， 将源源不断的社会资本直接与房地产业对接起来，从而使房地产业的发展获得了 坚实的社会资本支持和支撑。
第三，房地产产权社会化。在REITs出现以前，房地产主要由私人或者国 家拥有，其产权的社会性很低。REITs通过对房地产进行证券化，将房地产产权(更 确切地讲是受益权)分小友“股份”，让社会大众投资购买，直接获取其租金和资 产升玫炔权收益，这相当于大众投资者拥有了该房地产。比如，美国著名的商务 娱乐和办公建筑群――洛克菲勒中心，在1985年通过REITs形式实现证券化，向 社会发售产权份额，使原来财团私有的房地产变成现在的山千千万万的社会投资 者所拥有，改变了洛克菲勒中心的产权性质。当大量的私有房地产权和国有房地 产权通过REITs转变为社会产权以后，整个房地产业的产权结构将发生根本改变， 房地产业最终也就实现了社会化。这将无疑是REITs这种集合投资制度对于社会 发展和社会进步所作出的重大贡献。
[摘要]本文揭示了房地产投资信托(REITs)的集合投资制度本质及其制度 内涵，指出了房地产投资信托制度所独具的契约性和社会性特点，以及其推动房 地产业发展和经济社会进步的作用。
[关键词]房地产；
投资信托；
制度特性
