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摘要：随着我国房地产市场的繁荣，其开发热度也开始向旅游行业全面渗透。近年来，以旅游业为依托的房地产项目纷纷上马建设，并取得可非常可观的销售业绩。但是，随着市场竞争的加剧和房地产整体市场前景的不明朗性，旅游地产项目开发所面对的风险也越来越大。因此，加强对风险的监控与应对，是地产开发商所面临的非常实际的问题。
关键词：旅游地产开发；风险研究；监控与应对
旅游地产的开发项目是比较特殊的地产开发形态，它的开发动力与销售前景与该地区旅游业的发展密切相关。而真正因为如此，旅游地产项目也具有了其它地产项目无可比拟的优势——依托风景旖旎的风景区，这也成了其最大的卖点。但风险与机遇并存，只有通过加强对潜在风险的监控，做好应对准备，并做好项目开发的管理，才能达到预想的开发效果。
1.旅游地产开发项目的风险分析
根据上文的分析，旅游房地产项目开发具有比其它项目与生俱来更大的风险。特别是旅游房地产市场的过热现象导致大量的热钱流入其中，在加剧了行业间竞争的同时也造成了该类型地产项目的不稳定性。就综合分析来看，旅游地产开发项目面临着盲目投资引起的资金需求风险、发展模式风险、运作模式风险、不可抗力风险以及难以预计的产业政策风险等。
2.1 盲目投资引起的资金需求风险
在市场经济的条件下，资金的流动性、转移能力和流动速度明显加强。用一句俗语来说，现代资本市场非常明显的一个特点就是“哪儿能赚最快赚到钱，资金就往哪儿跑”。这种流动性极强的资本很容易导致某行业资本的快速膨胀和突然流走，引发资本危机，且很可能导致开发商“血本无归”。就以旅游地产开发来说，2012年的旅游行业异常火爆，旅游地产被专家预言将会迎来未来的黄金十年。但是，由于旅游地产投资周期长、需要占用大量的资金，收益周期相比住宅和商业地产周期更长。由于住宅地产行业政府政策的打压与旅游地产投资带来的高利润，国内房地产开发商争相投身于旅游地产开发项目。这种盲目性投资主要表现在跟风投资，缺乏思量引起的资金需求短缺风险，最终造成该行业资本的稳定性遭到破坏。
2.2 发展模式风险
从今年的住交会可以看出，国内开发商争相投身旅游地产开发项目。例如，在经过海南清水湾项目销售成功的房地产开发企业雅居乐于今年将辽宁盘锦辽河口红海滩湿地旅游综合体项目、云南瑞丽旅游度假项目一举拿下，准备用于旅游地产的开发项目。一直专注于住宅地产的房地产开发企业万科集团，于今年拍下的南充下中坝两宗国有建设用地、青岛与唐山等地块，都基本用于旅游地产的开发项目。但是，在业内人士看来，投身旅游地产市场对房
地产开发企业的运营与管理能力都是极大的考验。不少房企因为国家政府对旅游地产开发项目所设置的约束与限制少，便盲目转身投入其中，实质上，这种行为是欠缺很大的考虑。房地产开发企业将住宅地产的项目开发模式，野蛮复制到旅游地产上，使得旅游项目与当地发展严重断裂。
2.3 运作模式风险
很多旅游地产开发项目在开发与运作时，基本上沿袭了普通地产项目开发的运作模式。但是，这种运作模式在旅游地产项目中的表现却难以令人满意。俗话说：到哪个山头，就要唱那个山头的山歌。在旅游地产项目这个比较特殊类型的地产项目中应用一般性的运作模式，当然会有“水土不服”之虞，表现不佳也在情理之中的事。而运作模式的风险就很容易引起滞销，使开发商陷入无利可图的局面。
2.4.不可抗力风险
不可抗拒力风险指的是难以预料的非市场行为带来的风险。这种风险在旅游地产项目中的体现尤为明显。其原因就在于旅游地产项目一般依托风景旅游区建设，特别是在依托山或者水的项目，很容易因为山体滑坡或者泥石流、洪涝等而造成惨重损失。而且，旅游区一般人流量大，鱼龙混杂，在国际恐怖主义日益猖獗的今天，不可预料的恐怖袭击事件也会对旅游地产项目造成巨大冲击。例如印度尼西亚著名的旅游胜地巴厘岛，自1998年一来连续遭遇多起恐怖袭击事件，在造成惨重的生命财产损失的同时，还在相当长的时间内引发了旅游业的萧条，而依托旅游业的地产项目也因此成了无根之水，几乎遭到了灭顶之灾。因此，对这种风险的评估与应对，也应当引起地产开发商的足够关注。
2. 旅游地产开发项目风险的一些应对思路探讨
2.1.加强对旅游地产开发项目的宏观调控
面对旅游地产项目开发日益增长的资本风险，作为房地产市场宏观调控的主力军，国家相关部门应当尽快出台相应的调控措施，化解盲目投资引起的资金需求风险。例如，国家相关部门可以出台旅游地产项目开发的限制政策，对一个旅游地地产开发设置一个限度，避免过多的热钱流入其中，稳定该行业的资本需求。同时，国土资源管理部门还应加强对旅游区土地资源开发的审批管理，避免相同的开发项目短时间内大量上马而加剧的市场竞争过于激烈的风险、另外，国家也可以通过商业银行这个筹码，加强对信贷的管控，避免过多的资本流入其中，引发资本需求危机。
2.2.开发前应做好市场评估工作
在当今的市场经济条件下，市场的特点用变幻莫测来形容恰如其分。而这种极强的变化性又是市场风险的根源。但市场虽然变化无穷，但并不是不可捉摸的。因此，在旅游地产项目开发之前，做好相关的市场分析研究工作是规避市场风险非常有效又非常必要的对策。首先，早地产项目开发之前，要对项目开发的生命线——当地旅游市场的前景做好精确的分析与判断。这关系着项目的生死，因此务必要慎之又慎；其次，要考察目前为止该旅游区地产项目的开发情况，如市场是否已经饱和、是否还具备进一步发展的潜力等。只有对市场发展有一个清晰的认识，才能对市场风险作出精确评估，为采取相关对策打好基础；最后，还应对今后几年的市场竞争程度做好评估，未雨绸缪，做好充分准备。
2.3.“销售”+“持有”的模式应对策略
旅游地产在前期项目开发过程中需要投入大量的资金，因此，大量房地产开发企业面对大量的前期资金投入选择了“纯销售”模式的策略。但是，中坤集团的董事长黄怒波却认为“，纯销售”模式策略的选择导致开发项目成为“候鸟城”，项目未来缺乏统一的管理，会越做越死。为了使得统一管理未来的旅游地产项目，房企可选择“销售”加“持有”的模式应对。对于部分持有的旅游地产，可以通过地租来获取收益，如商铺、写字楼、分时度假、产权酒店。一方面，部分“持有”的模式可以为开发项目带来持续的现金流，另一方面，部分“持有”模式的引进为旅游地产带来了相关文化特色并为消费者提供餐饮、休闲、娱乐、购物等消费性场所。
2.4. 挖掘项目特色，明确战略定位的应对策略
针对目前房地产开发企业将住宅地产的项目开发模式野蛮复制到旅游地产上的行为，使得旅游项目与当地发展严重断裂，房地产开发企业应确定目标消费顾客群体，充分挖掘项目特色，明晰开发项目的主题。依据该项目与主题，组合各要素，形成自己独特的人文、自然资源特色，实现多方共赢。为实现旅游产业的多元化发展，完善后期管理、维护体系让消费者享受健康、绿色的生活方式，从规划、配套、后续运营各方面增加对不可抗力的应对能力，以实现旅游地产开发项目的可持续发展。
3.结束语：此外，还应该根据旅游地产开发项目自身的特点，尽快研究出与之相适应的运作模式。只有运作模式采取得正确了，才能获得良好的受益，才能取得开发的成功。
参考文献：
[1] 耿松涛,刘维林.我国旅游地产的开发模式及风险规避策略研究[J].房地经济,2012(01).
[2] 刘睿.基于风险矩阵模型的旅游地产开发风险评价[J].产业与科技论坛,2011(11).
[3] 王晗.浅析旅游地产与休闲经济[J].旅游经济,2010(05).
