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房地产市场调查调研论文
房地产市场调查调研论文 房地产市场调查调研论文篇一 《房地产市场调查的相关研究》 摘 要：本文首先介绍了房地产市场调查的含义、作用，重点分析了 房地产市场调查的内容，同时指出了在房地产调查过程中的制约因子，并且总结 了房地产调查的一般程序，这些对房地产开发商来说是至关重要的。关键词：房地产;市场调查;制约因子 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信 息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由 于土地和房屋位置的固定性(不动产)，房地产市场调查也各有很深的地域特征。
因此，对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再 由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的 循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
一、房地产市场调查的作用 房地产市场调查的作用是市场调查功能的具体体现，根据市场调查的 认识功能和信息功能，市场调查的作用是多方面的，主要有以下几点：
1.市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会 通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，包括市场的供给情 况、竞争对手的活动意向等，从而确定企业今后的经营方向，在错综复杂的市场 现象中探求企业生存和发展的立足点。
2.市场调查有助于房地产项目的正确定位 通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房 子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调查能够帮助房地产开发商进行正确 的项目定位，包括市场定位和目标消费群体定位，这些正是一个项目成功与否的 关键。
3.市场调查有助于房地产企业制定正确的营销策略只有通过市场调查，才有可能了解市场供需情况，进而组织生产，才 有可能制定出正确的产品策略、定价策略、销售渠道策略和促销策略。
4.市场调查有助于房地产企业规避风险 房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的 马虎都有可能导致严重的后果。通过市场调查，使房地产开发商对现有市场充分 了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题， 规避市场风险。
二、房地产市场调查的内容 影响房地产市场营销的因素有很多，对于不同的房地产开发项目，各 个因素影响大小也不一样，一般来说房地产市场调查有下面几个部分：
1.房地产市场环境调查 包括政治法律环境调查、经济环境调查以及社区环境调查。
2.市场需求和消费者行为调查 包括消费者对某类地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展 趋势;房地产市场需求影响因素调查;需求动机调查;购买行为调查等。
3.市场竞争调查 一般来说房地产竞争楼盘可分为两种情况，一是与所在项目处在同一 区域的，另一是处于不同区域但定位相似的楼盘。对竞争对手的调研主要是对营 销策略组合调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面的 调查。
4.房地产产品调查 包括房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期;
现有客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产 产品的接受程度;新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上 的应用情况;本企业产品的销售潜力及市场占有率等。5.房地产价格调查 包括房地产市场供求情况和供给弹性的大小;开发商各种不同的价格 策略和定价方法对房地产租售量的影响;开发个案所在城市及片区房地产市场价 格;价格变动后消费者和开发商的反应等。
6.房地产营销渠道调查 包括房地产营销渠道的选择、控制与调整情况;房地产市场营销方式 的采用情况、发展趋势及其原因;代理商的数量、素质及其代理情况;房地产客户 对代理商的评价。
7.房地产促销调查 包括房地产广告的时空分布及广告效果测定;房地产广告媒体使用情 况的调查;房地产广告预算与代理公司的调查;人员促销的配备状况;各种公关活 动对租赁绩效的影响;各种营业推广活动的租售绩效。
三、房地产市场调研的制约因子 在房地产市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位，然而， 房地产市场调研受到一些来自客观和主观因子的制约，具体如下：
1.时间的制约 提供给市场调研人员的时间一般很短，在较短的时间内提出一份客观 详实的市场报告比较困难。这需要市场调研人员做好充分的筹备工作，包括和开 发商的联系，明确调查的目的和流程，并争取开发商最有力的支持。
2.技能的制约 经验丰富的市场调研人员和没有经验的市场调研人员的技巧与能力 会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影 响。
3.费用的制约 所有的研究报告都有其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受 到多方面的限制。
4.偏见的制约 每一个人都会有主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入 其研究成果之中。因此遇事不冷静、容易激动以及情绪化的人不太适合做市场的 调查与研究工作。
四、房地产市场调研的程序 营销调研和科学调研的其它形式一样，需要一系列相互关联的行动。
系统性的市场调查需要一条主要线索，要经过周密计划和有秩序的调查。调研阶 段经常遵循一般化的模式，有以下三个阶段：
第一阶段调查准备阶段。
本阶段确定的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基 础上制定调查计划(如调查方式及进度、收集信息的范围与种类，经费预算、组 建队伍及人员培训等)。
第二阶段正式调查阶段。
本阶段确定调研资料来源及收集方法。直接资料要采取访谈、问卷、 观察等方法收集;间接资料可采取交换、购买、委托等方法。
第三阶段结果处理阶段。
将调查收集的资料进行交叉分析分类统计，得出结论，在此基础上编 写调查报告。
房地产市场调查研究对于房地产开发商，是至关重要的。它不仅仅关 系到项目本身的成败，更关系到房地产开发商形象和口碑，进而影响到房地产商 开拓新市场效果和今后发展。
