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浅论商品房预售纠纷案件中消费者权益保护
浅论商品房预售纠纷案件中消费者权益保护 房屋预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度,相对于现房销售,属 于期房性质。它对于经济能力较弱的开发商和购房者是有利的,客观上具有一种 满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能,特别对于购房者 具有一种锁定价格的作用,能够消解他们对不确定前景的担忧。房地产开发因融 资量大,投资多,需通过一定的方式筹集资金,房屋预售就是房地产开发企业常用 的一种筹资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区、继而 在各地被普遍采用。实践证明,这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、 搞活经营、避免风险起着重要作用,而且在客观上对活跃房地产市场,促进居民住 房条件的改善,实现资产的保值有着积极的意义。在宏观上,房屋预售的运作体现为放大商品房的供需范畴,吸引民众的多样 化参与,从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。在当今世界上,房屋预售是许 多国家不可或缺的市场领域,这项制度进入我国后,对于推动房地产业的发展起到 了不可低估的作用。但不可否认的是,房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠 纷案件的增多,房屋消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国法律规定和司 法实践对这一问题阐述自己粗浅的看法,希望引起有关方面的关注。
一、 房地产预售纠纷中消费者权益保护问题的重要性和紧迫性 预售商品房作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一,是近年来我国 房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国才刚刚起步,购房人对商品 房预售市场认识不够,加之现行法律法规的不完善,往往在实践中会出现一些问题, 如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、延期交房、产权证书、物业管理方面等。这 些问题的出现,不但会给购房者带来难以估量的经济损失,而且也扰乱了我国房地 产市场秩序,影响了社会稳定。
《消费者权益保护法》自1994年1月1日起施行,它的颁布实施就是为 了保 护在现代消费社会中的弱者。所谓弱者指的是个体、单个的社会成员。单个的社 会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系,始终处于弱者的地位,法律上 应该对他们有所倾斜。这就是消费者,也是《消费者权益保护法》产生的根本原 因。①在商品房预售中,因建设工期长,买期房面临的风险比一般买现房的大得多。
有的开发商预收了购房者的房款后,由于各种原因,所建项目不能继续进行甚至停 工,未能按期竣工或如期交付房屋,给购房人造成巨大损失。在现有的市场背景下, 从经济实力、交易地位上看,相对于财雄势大的开发商来讲,广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄,交易知识匮乏,风险防范和处理能力不足, 在权利受到或即将受到损害时,未能及时通过行使自己的权力保护自己的合法权 益,这就使购房者在进入商品房预售过程之初,就处于与开发商相对不平等的地位, 合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵 犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步的健全、 完善有关法律法规,使得消费者权益在制度上有所保证。
二、 房屋预售纠纷案件的特点及房屋预售纠纷的表现形式 1、房屋预售的概念及构成条件 房屋预售,称商品房预售,是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工 之前,将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。② 商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定 了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效 力的根据。
商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质 性买卖,真正的房屋交接尚未完成。因此,国家加强了对商品房预售市场的规范和 管理。我国对商品房预售的条件 商品房预售的构成条件 A、已交对全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。B、持有建设工 程规划许可证和施工许可证。C、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开 发资金达到工程建设总投资的25%以上,是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行 为发生;规定必须确定施工进度和竣工交付日期,是为了便于监管,有利于日后发 生违约行为时确定违约责任,以更好地保障承购人的利益。D、房屋预售实行许可 证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门输预售登记,取得《商 品房预售许可证》后,方可进行房屋预售。③ 2、房屋预售纠纷案件呈现的特点 当前房地产纠纷案件呈现以下特点:一是房地产纠纷案件法律关系复杂、 政策性较强,且矛盾尖锐、涉案人员范围广,处理不好极易引发影响社会稳定的问题;二是涉及房地产案件的有关法律法规相对滞后,审判中需要对民法通则、合同 法、司法解释和相关法理进行综合运用,对审案法官综合素质要求较高;三是部分 房地产公司信用度不好,在房地产销售过程中未尽到如实告知义务,侵害购房者知 情权;四是部分购房者法律意识淡薄,法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏 规范,跟不上市场发展需要而引发的诉讼。
3、房屋预售纠纷的表现形式 在我国,商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立 的。经过多年发展,已经成为房地产市场经营核心管理制度之一,对促进房地产业 发展起了非常重要的作用。然而,经过十余年的发展,房屋预售制度的弊端也逐渐 显露出来,在房屋预售过程中,各类纠纷案件也频频发生。具体来看,主要表现在以 下几个方面: (1)、预售合同的效力问题。表现在预售方无开发资格或在没有取得预售 许可证的情况下进行销售。一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言, 这样在预购人付了房款之后,一般无法取得预定的房屋,或是预售方与购房人签约 后,却不能按当初所预料的那样如期取得预售证,导致预售契约无法在房地产备案, 导致合同无效,购房人不能买到签约中的房产。而往往遇到这种情况,开发商只是 退还购房人交纳的首付款而不支付利息。
(2)、宣传广告纠纷。一些房地产商在预售宣传时,一般者散发精致的售楼 书,许诺所预售房屋有优美的环境,高尚的品位,完美的配套设施,周全的物业管理。
消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入,一些配套设施 迟迟难以落实,甚至有些就是虚假广告,根本就是无中生有,蒙骗消费者,物业管理 更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时,房地产商往往寻找各种理由 推卸责任。
(3)、签约条款纠纷 。这种纠纷的表现形式主要有三种:一是开发商在购房 合同中事先填写好的部分内容,购房者不能接受;二是开发商为保护自身利益而准 备的众多补充条款中的部分内容,购房者不能接受;三是购房者为保护自身的合法 权益而准备的部分补充条款,开发商不接受。④显然在这些纠纷中购房者是处于 弱势地位的,实践中大都是以购房者妥协而告终。这类纠纷是目前购房者遇到的 主要麻烦并呈上升趋势。由于它受供求关系和行业现状的影响很大,到目前为止 还没有有效的解决办法。在北京,即将推广使用的《商品房预售合同》,其内容较 以前的文本有较大改进,增加了部分保护购房者的条款,能够相对缓和购房者的弱势地位。
(4)、延期交房纠纷。这种纠纷的表现形式主要有两种:一是由于不可抗力 造成开发商不能按期交房;二是由于开发商自身经营的原因造成开发商不能按期 交房。第一种情况只要是符合法律规定的不可抗力的条件,开发商又及时的通知 了购房者,开发商可以不承担违约责任,这个过程中购房者需要注意的就是要区分 延期的原因是否是不可抗力直接造成的,否则开发商同样要承担违约责任,最好找 专业人士予以认定。第二种情况则要严格按照合同的约定要求开发商承担责任。
(5)、产权证书纠纷。这类纠纷在前些年是较为普遍的,甚至是房地产买卖 中的主要纠纷,但从今年开始,应该会逐步减少,因为政 (6)、物业管理纠纷。物业管理是购房人在签合同时容易忽略的内容,有些 开发商在房屋销售后对物业管理并不重视,致使小区无人管理,卫生、治安环境极 差,令住户怨声载道。有的物业公司管理混乱, 随意出租公共配套设施, 增加了小 区内的污染和噪音, 恶化了小区环境, 小区业主常常被盗。
加之个别物业员工素 质较差, 把管理当成管制, 严重侵害了消费者的人身和财产安全。
而物业公司又 偏袒物业员工, 消费者权益受到严重侵害, 致使消费者的投诉长期没有结果。物 业管理的好坏,关系到各住户的生活环境,各开发商一定要引起重视,选择自己放 心满意的物业公司进行服务,给住户营造一个良好的居住环境。
三、商品房预售中消费者权益受损的原因 1、因开发周期长,不确定因素多,使开发商风险增大,开发商预收了购房者 的房款后,所建项目未能按期竣工或如期交付房屋,引发诉讼。
2、预售广告和宣传资料为吸引更多购房者夸大其辞,当房屋竣工后,却出现 实际交付的房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况,引起购房者不 满。
3、行政监管力度不够致使房地产市场不规范。商品房在预售之前必须先 到县级以上房地产行政主管部门办理商品房预售证明。通过对商品房预售证办理 需要提供的手续的检查,即可知道该开发项目的手续齐全与否。在这个环节当中 如果行政主管部门不能严格把关,在证件不齐的情况下,办理了“商品房预售证,那 么开发商对消费者利益的侵犯就会成为必然。” 4、开发商与购房者地位相对不平等。在现有的市场背景下,相对于财雄势大的开发商来讲,广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄,交 易知识匮乏,风险防范和处理能力不足,合法权益容易受到侵害。⑥ 四、商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题 商品房买卖市场出现的诸多问题,侵害了消费者的切身利益,严重影响了消 费者的正常生活,不利于社会稳定,使消费者购买商品房的积极性受到严重挫折, 阻碍了商品房产业的健康发展和国家鼓励消费、刺激消费、拉动房地产业增长的 战略方针的落实,依据有关法律和我国消费者权益保护现状,笔者对商品房领域中 如何保护消费者权益作几点建议: 1、 加大保护消费者合法权益的法律法规宣传, 加强新闻媒体的监督, 形 成社会舆论监督氛围。
要利用各种方式, 广泛向广大人民群众和购买商品房的消费者反复宣传 《消法》,《合同法》,《建筑法》,《物业管理条例》、《城市房地产管理法》, 使广大消费者掌握法律法规。
同时, 还要加强舆论的监督, 经常与新闻媒体合作, 加大对房地产行业的法律, 法规宣传, 增强房地产开发商守法意识和消费者自我 保护意识。
对侵害消费者购买商品房权益的各种违法行为予以从严查处和在媒 体上曝光。
2、 加大行政处罚力度, 全面治理和规范商品房市场。
对商品房市场实施行政监管执法的部门较多, 长期实行分兵把守, 未形成 监管执法合力。
要治理整顿好商品房市场秩序, 尤其关键的是城建, 规划, 国土, 房管等部门, 他们与房地产开发商之间联系最多, 较为熟悉, 如果不由他们把好 各个环节, 单等消费者购买商品房后发现问题再向工商部门和消协投诉, 这就失 去了有关部门监管职责。
要治理整顿好商品房市场, 关键是要当地政府把治理 商品房市 3、 尽快建立商品房信誉监管机制, 敦促房地产开发企业自律。
为了更好地净化商品房市场秩序, 必须加强房地产开发企业信用体系建 设。
工商行政管理机关要充分利用市场监管执法中掌握的企业情况, 实施市场 经营主体违法行为公示制度。
对在常年监管工作中查处的房地产企业的各种违 法违规行为, 在适当的场所或适当的范围予以公布, 以惩戒违法者, 警示其他企 业。
此外, 各监管职能部门, 应在计算机网络管理上, 将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“ 不良行为警示记录系统” 中, 并限制其相关行为, 在网上公布, 向社会发出警示, 以此教育房地产企业诚信为本, 依法经营。
4、 购买商品房的消费者要提高法律意识和自我保护能力。
我国长期实行福利分房制度, 也就是单位购(建) 房屋, 无偿分给员工, 能 分到房屋已让员工欢天喜地, 因此, 对于房屋质量或其他问题, 人人都能容忍。
目前, 加之农村进城农民购买房屋, 这就造城消费者在购买商品房方面的法律意 识比其他消费领域明显不足。
在商品房市场中,消费者能很好运用合同法,消费者 权益保护法赋予的各项权利,就能在商品房产生纠纷时站在有利地位。
所以, 提 高购买商品房的消费者法律意识是当务之急。
因此, 购房消费者在购买商品房 之前, 要尽可能地多掌握商品房的相关知识, 包括建房工程技术方面的知识和有 关法律法规知识。
签订购房合同时要慎之又慎, 并要查看开发商的各种证照是 否齐全, 是否有预售房许可证等等。
签订合同之后, 要时刻关注房屋施工建设情 况, 为及时实现对预购房所有权创造条件。
购买商品房的各种证据要注意收集, 发生纠纷后要及时采取法律措施, 要采取证据保全, 以防止法律诉讼时效过期。
5、加大对房屋预售广告、宣传的管理。
《城市商品房预售管理办法》第九条明文规定:开发企业进行商品房预售, 应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房 预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预 售。《商品房销售管理办法》第十四条规定:房地产开发企业、房地产中介服务 机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产 广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。
6、房地产纠纷中消费者应采用适当的途径切实自身的合法权益。
对于房地产纠纷,根据我国的司法实践,一般有协商、行政处理、仲裁、诉 讼四种解决途径。解决房地产纠纷的途径不同,其法律效力也不相同。预购人应 在商品房(预购)买卖合同中加以明确约定。
协商是指当事人行使自己的合法处分权,在法律规定许可的前提下互谅互 让,协商解决纠纷。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内,对 某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷 的当事人的要求而作出的,也可能是房地产行政主管部门主动作出的。仲裁亦称公断,是指由第三者(专门的仲裁机构、仲裁员)根据发生房地产纠纷的当事人双方 的仲裁协议和一方的申请,对他们的争议作出判断和裁决。诉讼是指房地产纠纷 当事人依法向人民法院提起诉讼,由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解 决争议的一种方式。
解决房地产纠纷的途径不同,其法律效力也不相同。协商解决纠纷的,通常 不具有法律效力、对当事人没有法律强制约束力,如果确认错误或当事人 总而言之,消费者权益关系到社会每个人的合法权益,保护消费者权益是符 合时代要求的,体现了“以人为本”的精神,国家通过逐步完善相关的法律法规,对 一些不法开发商侵犯预购者合法权益的行为进行严惩也将进一步保护房屋消费 者的合法权益,消费者也应在商品房预售领域提高自我保护能力切实维护好自己 的合法权益。
