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房地产投资项目工程造价分析论文
房地产投资项目工程造价分析论文 1决策阶段工程造价的有效控制 据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度 最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响 决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的 控制应从以下几个方面人手: 2.1项目选址是项目成功与否的基础 1)选址应符合城市规划;
2)项目要有准确的市场预测与市场定位;
3)要编制科学的环境评价报告;
4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。
2.2应编制项目成本投资估算控制表 根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性 研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含: 1)建筑安装工程费用;
2)设备及工器具购置费;
3)工程建设其他费用;
4)基本预备费;
5)涨价预备费;
6)建设期货款利息;
7)固定资产投资方向调节税。结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在 项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算――项目成本投 资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为 例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。
根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次 性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶 段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。
2建筑工程项目的工程造价,就是一个项目建设全过程所支付的费用的总 和,因此,从广义上说,工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指 在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制,是项目建设中一项重要的技 术与经济活动,也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。
在20世纪80年代和90年代初,我国提出了全过程造价管理 (wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和观念,它的主要思想就是要求工程造 价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用,进行全过程管理。
按照这一理论,建筑工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起,在可行性研究、 投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过 程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价,以保证项目质量、进 度、投资目标的顺利实现。
本文从工程经济的角度出发,就房地产投资项目在工程造价管理与控制方 面,阐述在建筑项目运作过程中,如何运用工程造价管理的理论与办法,做好项目 的工程造价控制与管理,对造价形成过程的一切费用进行科学的分析与测算,保证 项目目标的顺利实现。
房地产投资的建筑工程项目造价控制与管理工作重点主要应放在如下三 个阶段,即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。
3规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施 设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全 面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进 行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态 控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。
3.1总平面规划设计 1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土 地成本;
2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综 合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应 结合现有城市资源进行近期、长期的设计。
3.2单体施工图设计阶段 该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图 预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面: 1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单 体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅 工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。
2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理 的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠 与经济适用的关系。
4施工阶段工程造价的控制措施 按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程 招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价, 是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
4.1工程招投标阶段的工程造价控制 1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质 方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
2)根据项目实际,确定合理的投标条件 ①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素 带来的市场风险。
②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、 信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算 纠纷。
③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降 低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织 方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资 信可靠且报价合理的承建单位。
3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同, 注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重 要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
4.2加强工程施工事中控制 1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用, 可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工 程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组 织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。
3)严格按照合同进行工程款支付。
4)及时掌握国家工程造价调价动态。
5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。
5建筑项目工程造价控制与管理综合措施 工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标 控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。
1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制: ①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的 职责,同时确定其工作考核标准;
②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证, 从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标 进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变 化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设 备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、 按量完成其工作。
2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层 次组成的项目管理监控体系 3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提 高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量 管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工 作,对工程造价实行动态管理。
在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有 以下几方面,如表3。
6结束语 综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息 的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯 穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以 决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此, 宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预 算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。
