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住宅商用研究论文
住宅商用研究论文 一、问题的提出 住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在 建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部 分为客体，[1]本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益 和处分权。业主既可以用于住宅，也可用于经营性活动。[2]然而，部分业主利 用住宅从事经营性活动可能对其他业主的居住利益带来不利影响。住宅能否商用 因此在实践中也引发了不少纷争，甚至对簿公堂。[3]《物权法》首次从民事基 本法的高度对此作了规定，该法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管 理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法 律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”为了配合《物权法》 的实施，最高人民法院日前制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）。该司法 解释有两个条文涉及住宅商用问题，《建筑物区分所有权司法解释》第10条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系 的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损 失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的 业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”《建筑物区分所有权司法解 释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主， 应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑 物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或 者可能受到不利影响。”与《物权法》第77条相比，这两条规定更为具体，具有 更强的可操作性，尤其是进一步明确了“有利害关系的业主”的范围和证明方式， 明文规定了“有利害关系的业主”的物权请求权和损害赔偿请求权。但是，前述规 定仍然存在一些问题，有待从解释论的视角作进一步探讨。例如，“利害关系业 主”如何认定，采用主观判断方式抑或客观判断标准？是否不用考虑各种商用活 动的具体情况，将所有“本栋建筑物内的其他业主”都应当认定为“有利害关系的 业主”？业主从事的经营性活动是否有范围限制？住宅商用中的当事人有哪些， 通过何种途径征得利害关系业主的同意？何为“同意”？住宅房屋改为经营性房 屋后的法律效果如何？凡此等等。本文拟结合住宅商用法律制度中的利益衡量， 从解释论的视角对《物权法》中住宅商用法律制度进行解读，并对《建筑物区分 所有权司法解释》相关条文作评述。二、我国住宅商用的历史考察和利益权衡 （一）我国住宅商用现象的历史考察 我国区分所有建筑物的规模化和法制化时间较短。改革开放之初，经济尚 不够发达，不断增大的居住需求与有限住宅供给之间的矛盾突出，利用住宅从事 经营性活动的前提条件尚不具备。但随着区分所有建筑物的大量建成，其很大程 度上解决了不断膨胀的城市人口居住问题。与此同时，建筑内居住人口的消费需 求也不断扩大并凸现出来，这些都为住宅商用的产生提供了基础。此外，改革开 放以来，国家鼓励和促进各类企业，尤其是中小企业的发展。中小企业的设立因 此获得极大便利。就企业设立登记而言，只要设立申请人能够提供明确的工作场 所，而一般不问其系住宅或商用楼，就符合各类企业法律的“工作地点”要求，企 业便能获批设立。此后，“政府就允许营业，至于营业所使用的房屋的性质、用 途，一概不予考虑。”[4]为了降低经营成本，除了在住宅新设满足居民消费需求 的企业外，一些通常设立在商用办公楼的企业也开始进驻住宅楼。
不可否认，利用住宅从事经营性活动具有诸多优点，概括如下：[5]有利 于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企业的设立和经营成本、[6]有利于增 加就业机会、有利于适宜IT科技等新兴行业对办公环境的需要、有利于城市的多 样化建设，并为其他业主带来生活便利等等。[7]随着城市住宅人口的集中发展， 居民的需求也逐渐集中，刺激了相应经营性活动的开展。而市场商品和服务的提 供，也反过来为业主提供了便利，丰富了城市的市场结构。目前，住宅商用逐渐 成为我国社会生活中的普遍现象。[8]仅在2006年前三个月内，北京市朝阳区注 册的公司有90%以上的办公地点在居民楼。[9] 然而，随着经济进一步发展，人们生活水平不断提高，广大业主要求的“不 再是简单的‘有房可居’，而越来越注重良好的居住环境，有些经济比较发达的城 市还提出了建设宜居城市的目标”。[10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不断凸 现，概括起来，大致有如下几类，[11]一是造成环境污染，包括嗅觉污染、听觉 污染和视觉污染（如招贴广告）；
二是带来安全隐患，可能增加非业主进出小区 的数量和频率，给小区带来人身、财产和消防安全隐患；
三是致使配套资源紧张， 经营性活动的参与者可能占用小区配套资源，引起停车位挤占、电梯拥挤等问 题；
四是加速建筑物的消耗，[12]如改造房屋结构、建筑物使用频率和强度的增 加都可能引发该问题，甚至影响到建筑物的安全；
五是违背土地用途管理制度， 甚至变相减少了国家土地出让费用；
六是影响城市既定的建设规划。正是由于这 些负面影响，住宅商用现象的合理性颇受争议，尤其是遭到利害关系业主的强烈反对，甚至引发过激烈的冲突。在我国物权立法过程中，“住宅商用”就受到了许 多业主和全国人大常委委员的质疑甚至反对。[13] （二）住宅商用的利益权衡 在住宅商用现象中，各种利益纵横交错，归根结底是广大业主的居住利益 与部分业主的经济利益之间的博弈。一方面是维护广大业主对居住利益的需要， 另一方面是部分业主对住宅商用的经济利益诉求。问题在于，二者之间是一种什 么逻辑关系，我们应当如何看待这种矛盾并作出何种选择？笔者认为，在意思自 治的法制背景下，二者不是“非此即彼”的截然对立关系，我们可以根据一定的制 度设计在二者之间寻求一个平衡。笔者试对此提出如下思路：
第一，允许住宅商用具有合理性。一方面，促进物的利用，发挥物的价值 是现代物权法的基本理念。我国《物权法》的精神之一就在于“鼓励亿万人民爱 护财产、创造财富，促进社会财富的迅速增长”。[14]住宅商用制度同时有利于住 宅房屋和所占用土地财产价值的发挥，不宜被简单禁止。另一方面，我国当前的 经济发展状况也决定应当允许住宅商用。住宅商用的发展历史表明，它是我国市 场经济发展过程中特定的现象，是市场调节的必然产物。其主要受三重因素的刺 激和引导：一是市场经济条件下伴随着城市人口膨胀而产生的新兴市场需求；
二 是住宅所体现的低廉的经营成本；
三是我国鼓励和促进发展中小企业的发展战略。
前两项因素主要是客观的市场现象，具有较强的稳定性。第三项因素将在我国今 后相当长一段时间内长期存在。[15]这三重因素和住宅商用的其他优点都决定了， 住宅商用是我国未来经济发展过程中长期存在的一个现象。在比较法上，也有国 家对住宅商用采取了这种态度。例如，在美国，只要住宅商用没有改变整个区分 所有建筑物的住宅特性，也没有影响到其他业主的居住安全，其应当被允许。[16] 第二，住宅商用并非绝对自由，其应当受到一定的限制。一方面，对于具 有物理上紧密联系的财产权人来说，利用自己财产应当遵从一定的限度，这种限 度具体表现为“按照通常方式利用财产”。权利人超出通常的利用方式，应以不对 相邻权利人造成妨害为限。这也是大陆法系和英美法系普遍遵循的原则。[17]建 筑物区分所有权人也应当按照通常的方式利用其财产，住宅也就是用于居住，如 果用于从事经营性活动，则以不损害其他业主的居住利益为限。另一方面，各个 业主对专有部分的所有权不同于普通所有权，其在作为一项私权利的同时，还具 有较强的团体性。纵览法国、德国、日本等国家的建筑物区分所有权法，强调建 筑物区分所有人之间的团体性已成为现代物权法的发展趋势。[18]区分所有的住 宅性建筑物在物理构造上具有较强的特殊性，各区分所有人之间的物理距离小，相互之间受影响的可能性大。各区分所有权人的专有部分犹如火柴盒一样，紧密 地堆砌在同一建筑物上，因此各区分所有人对整栋区分所有建筑物具有共同利益 关系。[19]正是这种团体性和共同利益，使对住宅的使用权利予以限制获得了正 当性依据。[20]业主行使该权利以不影响小区共同利益或者部分其它业主的利益 为限。而住宅商用很可能损害共同利益和其他部分业主的利益。有鉴于此，在比 较法上，不少国家法律对住宅商用采取了严格限制或者禁止态度。法国《住宅分 层所有权法》（1965年）第8条规定，业主要遵守管理规约中关于建筑用途的规 定，如果管理规约明确规定，某建筑是一个高档住宅，则业主不能在其住宅内从 事经营性活动，但是，原则上自由职业者除外（例如律师、公证人），除非自由 职业者的工作同样也会给其他业主带来不便。[21]日本国土交通部在近几年制定 的《单栋型住宅标准管理规约》第12条和《团地型住宅标准管理规约》第12条中 都规定专有部分只能作为住宅使用，不能用作其他用途。在美国，住宅商用也曾 被严格禁止，只有在位于工业园区或者商业区内的情况下，业主才能通过一定程 序将住宅用于从事经营性活动。[22] 第三，对住宅商用的限制应当以其他业主正常居住利益的维护为归依。“住 宅”，顾名思义，是指专门用于居住的房屋，[23]其核心功能在于满足自然人的居 住需要。与工作和生产场所等非住宅性物理空间相比，住宅通常需要符合如下要 求：一是空间的独立性，即要保持私人的生活、起居等行为处于一定的私密状态。
二是环境的安宁性。这是正常生活和休息的必然要求。三是使用的便利性。例如， 楼层内的电梯良好运行、小区公用运动设施的自由使用等等。四是建筑的牢固性。
业主在购买住宅用房屋时，对未来生活居住有一定的预期，并且这些预期是业主 共同体所享有和维护的利益，毫无疑问是需要首先考虑和保护的。因此，允许住 宅商用应当以广大业主预期利益的维护为前提，即便专有权人行使的是专有部分 所有权权能范围内的内容，若违反了共同利益或者其它部分业主的利益，也不能 被允许。[24] 第四，居住利益的克减应当经过权利人的同意。私权神圣，非因公共利益 或者经权利人同意，任何个人或者组织不能要求克减他人权利。既然居住利益优 先于住宅商用体现的经济利益，那么，拟住宅商用的业主只有征得相关业主的同 意，其对其他业主居住利益的克减才能获得正当性。当然，这种同意通常需要相 关当事人之间作出一定的利益安排，例如损害的补偿、费用的分担等等。
（三）我国物权立法的选择 《物权法》第77条一方面要求业主“不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”，对改变住宅用途进行了限制。《建筑物区分所有权 司法解释》第10条进一步确认了“有利害关系的业主”的救济手段，对于保护业主 的居住利益具有积极意义。另一方面，《物权法》又赋予了业主利用住宅从事经 营性活动的机会，满足了部分业主的利益需求，即在不违反法律、法规和管理规 约的前提下，只要征得利害关系业主同意，就可以改住宅为商用。此外，《建筑 物区分所有权司法解释》第11条还对利害关系业主的范围作了限定，增强了准确 判断利害关系人的可操作性，减轻了拟从事经营性活动业主的负担。总之，笔者 认为，我国《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》在对住宅商用的基本立 场上反映了我国的国情，整体上是值得肯定的。
三、住宅商用的实现及其弊端的克服 住宅商用实践性极强，涉及到复杂的参与主体、利害关系和操作程序。法 谚有云：预防重于救济。[25]如果相关当事人能够对各种法律关系作出准确的分 析和判断，并遵循一定的程序，则可以有效克服住宅商用的各种弊端，并减少或 者防患纠纷，构建和谐社区关系。下文拟对住宅商用实现过程中的若干问题展开 探讨，并试对住宅商用可能引发的问题提出克服方法。
（一）经营性活动的范围 从实践来看，利用住宅从事经营性活动的范围比较广泛。以北京市2006 年前三月份利用住宅设立的企业为例，从行业分布来看，包含了生产加工、商务 办公、商业经营、休闲娱乐和教育培训等五大类别，具体形式包括服装厂、咨询 公司、律师事务所、小超市、美容美发店、KTV、儿童乐园、补习班等等。[26] 问题在于，利用住宅从事的经营性活动是否有范围限制？全国人大法工委民法室 认为，业主只有确实因生活需要（如因为下岗无收入来源、生活困难）才能将住 宅用房改为经营性用房，理由在于：住宅商用不但影响了居住利益，而且导致国 家税费的大量流失。[27]笔者认为，这种观点值得商榷，原因在于：第一，业主 从事经营性活动的“动机”与“其他业主居住利益是否受到影响”之间没有必然的 联系，与后者有联系的是活动的性质、影响的范围等因素。如果这些活动可能对 部分业主产生不利影响，应当通过“利害关系业主的同意”来防患，而不是限制从 事经营活动的动机。第二，住宅商用是市场需求、成本优势和经济政策综合影响 的结果，在鼓励发展中小企业的背景下，如果住宅商用已经取得了利害关系业主 的同意，反因非“生活困难需要”而不能开展，则过于牵强。尤其是在小区开设理 发店等服务性小企业，非但没有损害，反而满足了小区广大业主的生活需求。第 三，关于“导致国家税费的大量流失的问题”，笔者认为是因噎废食。任何经营性活动的开展都需要办理工商登记、税务登记并缴纳税费。与其它企业相比，除了 土地出让费用方面有较大差别之外，很难找出税费上的差异。
笔者以为，只要不违反法律、法规和管理规约的强行性规定，业主在征得 利害关系业主同意后，就可以利用住宅从事经营性活动。关于强行性规定，主要 包括如下两类：一类是法律法规关于部分企业工作场所的强制性规定或者禁止性 规定。例如，《民用爆炸物品管理条例》第4条规定：“生产、储存爆炸物品的工 厂、仓库，应当建在远离城市的独立地段，禁止设立在城市市区和其它居民聚居 的地方及风景名胜区。”《互联网上网服务营业场所管理条例》第9条规定：“中 学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务 营业场所。”《娱乐场所管理条例》第7条：“娱乐场所不得设在下列地点：（一） 居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；
（二）居民住宅 区和学校、医院、机关周围……”根据这些规定，下列经营性活动不得以住宅为 工作场所，一是具有高度危险的生产和销售行业，例如炸药、鞭炮等爆炸物资的 生产和销售行业。二是可能造成巨大污染的经营性活动，包括听觉污染、嗅觉污 染和视觉污染等。例如，KTV等娱乐活动通常释放出大量的噪音，严重影响业主 的生活和休息。三是严重违反作息规律的经营性活动。如果经营性活动经常夜间 作业，也不应被允许。对营业场所有特殊要求的经营性活动，除了应当经过工商 行政管理部门审查之外，还应当通过环保部门、卫生部门的审查。
另一类是管理规约的强行性规定。实践中，有的高档住宅小区管理规约明 确禁止从事任何经营性活动；
有的管理规约明确约定了可以从事经营的种类和范 围；
有的管理规约具体列举了业主不得从事的经营性活动。这些强行性规定，对 全体业主具有约束力，任何业主不得违反，除非修改管理规约。实践中，经营性 活动是否符合法律法规或者管理规约，也应当由工商行政管理部门在工商登记时 予以审查，并决定是否办理工商登记。
（二）“利害关系业主”的具体判断 《建筑物区分所有权司法解释》第11条对“利害关系业主”作了界定。根据 该规定，“本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害 关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的， 应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。该规定设置了三项 “利害关系业主”的判断规则：第一，利害关系业主的利益为“房屋价值”和“生活 质量”；
第二，利害关系的损害形式包括“已经受到不利影响”和“可能受到不利影 响”，前者是对既有损害的救济手段，后者是对未来损害的预防措施；
第三，利害关系的证明采用“法律推定”+“利害关系业主自己举证证明”的区分模式。
应当说，这一界定较为全面的概括了利害关系业主的特征，但仍有如下问 题值得讨论：
第一，“房屋价值”和“生活质量”应当如何理解？“房屋价值”和“生活质量” 这两概念十分抽象，其可以作为判断利害关系业主的利益的指导性标准，但可操 作性不强。笔者认为，房屋价值是生活质量的抽象总结，生活质量是房屋价值的 具体反映，因为，住宅的根本价值在于生活居住，生活质量受到不利影响，必然 导致房屋价值的降低。因此，关于房屋价值是否受损，必须借助生活质量是否受 损来判断。如前文所述，住宅的物理空间需要具备空间独立性、环境安宁性、使 用便利性和建筑的牢固性四大要素，任何一项要素的降低或丧失都将构成对“生 活质量”的不利影响，从而使相关业主成为“利害关系业主”。
第二，本栋建筑物内的其他业主，是否都应当认定为“有利害关系的业 主”？为了简化“有利害关系的业主”的判断方法，节省判断和证明成本，《建筑 物区分所有权司法解释》第11条采用了事实推定技术，即推定“本栋建筑物内的 其他业主都是‘有利害关系的业主’”。通常来说，本栋建筑物内的业主具有较为紧 密的联系，需要利用电梯、过道和走廊等公用设施，个别业主的经营性活动易于 给本栋其他业主的生活质量带来不利影响。因此，此种推定技术的运用具有合理 性。但笔者认为，这种推定并不是绝对推定，而应当是可以反驳的推定，因为， 经营性活动种类繁多、形式各异，并非所有经营性活动一定会给本栋其他业主带 来不利影响。例如，某人利用住宅设立小型软件公司，仅自己从事软件开发和销 售活动，主要通过网络、电话与客户联系，则不能认为其他业主的生活质量受到 不利影响。因此，如果业主能够证明其经营活动不会给本栋建筑物内其他业主的 生活质量造成不利影响，则可以推翻第11条的推定，其他业主不得主张自己为“有 利害关系的业主”。
第三，“不利影响”如何具体判断？关于本栋建筑物之外的其他业主是否为 “有利害关系的业主”，《建筑物区分所有权司法解释》第11条要求主张者承担证 明责任，那么，其他业主到底如何证明呢？实践中，有的业主没有证据证明其遭 受到了损害，但声称经营性活动导致小区陌生面孔增加，使其生活缺乏安全感， 已经构成对其居住利益的侵害。这也可以称为损害的主观判断。笔者认为，“时 有陌生面孔出入小区”尚不足以构成“损害”，而应当采用客观判断标准，具体来 说可以作如下判断：一是对共有部分的占用和改变。例如，饭店顾客在小区公共 道路停车、房屋改造涉及沉重墙的拆修等等。共有部分作为全体业主的共有财产，涉及到全体业主的利益，凡是将共有部分用于经营性活动，就构成对全体业主的 利益损害。二是仅利用专有部分，但造成环境污染。如前所述，污染大致包括嗅 觉、听觉和视觉三类，嗅觉污染和听觉污染可以根据异常气味和噪音到达的物理 空间作为判断标准。若没有释放异常气味或者噪音，或者在异常气味或者噪音到 达范围之外的其他业主，不能主张遭受了这两种污染。视觉污染其与前两者存在 很大差异。如实践中有的业主利用专有部分的门窗张贴宣传广告，而其他业主认 为这影响了建筑的整体形象，降低了住宅小区的社会评价，并主张利益受到损害。
笔者以为，这种主张有待商榷，因为一方面，住宅的核心功能在于生活和居住， 而利用专有部分的门窗张贴宣传广告，不会对住宅的空间独立性、环境安宁性、 利用便利性和建筑牢固性等特点带来负面影响，不构成对居住利益的损害；
另一 方面，具有法律意义的社会评价的客体通常限于人格利益，而对建筑物的社会评 价往往不具有法律意义，也难以影响业主的居住和生活利益。当然，如果这些宣 传广告的内容具有违法性，则属于违反法律强行性规定的行为，任何人都可以主 张该行为违法和无效。
（三）征得同意的方式及其审查 如果业主在从事经营活动前准确地判断利害关系业主的范围，并征得他们 的同意，有利于预防和减少未来的纠纷。但是，如何才能有效征得利害关系业主 的同意？诚然，拟住宅商用的业主可以自己逐户征得业主的同意，但笔者认为， 通过物业管理公司代为征得同意是一个相对较好的办法。如果管理规约对该事项 作出明确约定，实践效果更佳。原因在于：第一，这有利于信息沟通的顺利开展。
尽管同一小区的业主在物理距离上很小，但人际关系上的距离却通常较大，了解 和沟通甚少。而物业管理公司与广大业主之间建立了有效的联系机制，沟通起来 更为顺畅，效率更高。因此，由物业管理公司代为传达请求信息和反馈意见，有 利于降低开展经营性活动的成本，并提高工作效率。第二，有利于利害关系业主 的准确判断。物业管理公司作为专司小区物业管理工作的机构，对小区的构造和 业主的建筑物及其附属设施的利用状况有更为清楚地认识，能够对某一住宅改为 商用后可能产生的影响作出更为全面的评估和预测。这也决定其对利害关系人的 判断更为准确，有利于降低未来争议发生的机率。第三，有利于化解未来的争议。
业主应当声明拟开展经营活动的方式和影响，未来超出这一范围的活动，不属于 证明之列。对于是否具有利害关系，当事人是否同意的事实，今后的反悔等事宜， 物业管理公司可资证明。第四，有利于经营性活动获得批准。当业主征得利害关 系的业主同意之后，需要办理工商登记，由工商行政管理部门审查住宅商用是否 违反法律规定。就管理规约而言，审查的一个核心内容是规约是否允许业主从事某种经营性活动。如果由物业公司代为征得同意并出具相应的证明材料，有利于 工商行政管理部门对“利害关系业主是否同意”作准确判断。当然，如果小区设有 健全的业主委员会，其也可以承担该项工作。
有一种观点认为，利害关系业主的行为可以视为“默示的同意”，如一层业 主利用阳台开设商品小卖部，开办一段时间后，二层业主也常来购买，即可认定 二层业主以行为表示同意。[28]笔者认为，此种观点值得商榷，一方面，业主选 择到其他业主开设的店铺消费并不能证明店铺对二层业主没有负面影响，更不能 表明二层业主接受了这种影响。另一方面，任何商业店铺的设立，都需要经过工 商行政管理部门的审批，因此，如果将征得同意作为审批事项的话，则征得同意 应当事先完成。
（四）住宅商用与行政审批、房屋登记 值得讨论的是，在征得利害关系的业主同意之后，住宅商用是否要经过土 地、规划等行政主管部门审批？在物权法颁布之前，我国各地方政府颁布了不同 的法律文件，作法存在很大差异：一是要求行政审批。例如《广州市城市规划条 例》（1996年1月12日通过）第38条规定：“竣工投入使用的建（构）筑物，未报 经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、 搭建栩盖或在天台上建设建（构）筑物。”[29]《河南省城市房屋拆迁管理条例》、 《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》、《厦门市建筑物使用功能和土地用途变 更审批管理暂行办法》等也作了类似规定。二是不要求行政审批的。例如，《江 苏省城市房屋拆迁管理条例》、《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施（公 司法）大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》等。只有在一个统一的法律 环境中，人们才能对其行为产生合理预期，[30]反之，不同省市的截然相反作法 将严重影响《物权法》中住宅商用制度的统一。
关于住宅商用是否需要经过行政审批的问题，有观点认为，如果不要求审 批，将带来如下问题：一是违背土地用途管理制度，变相减少了国家土地出让费 用。二是影响城市建设规划，挑战规划权威。三是经营主体之间形成不公平竞争。
[31]笔者以为，前述理由较为牵强，要求所有经营者经过规划、土管至房管部门 审批过于严格。其原因在于：第一，就整个区分所有建筑而言，用于从事经营性 活动的住宅占整个建筑住宅的比例极小，尚不构成对建筑物使用性质的整体改变， 因此，其不会对城市规划、土地管理产生重要影响；
第二，从鼓励开办中小企业 的角度出发，如果要求拟住宅商用的业主先后经过城市规划部门、土地管理部门 和房屋管理部门的审批，则在时间上和成本上都不利于经营性活动的开展；
第三，就众多要求审批的法律文件和实际情况来看，其规范的主要对象在于那些改变整 栋建筑物用途的情形。而我们所探讨的住宅商用的对象主要是还存在大量利害关 系业主的建筑物。第四，如果法律不要求对住宅商用进行前述审批，那么对所有 市场主体都是同等对待，无所谓有损公平竞争问题。当然，我们所谈的住宅商用 也可能对城市规划产生一定的影响，笔者以为，出于宏观调控和管理的需要，要 求拟住宅商用的业主到城市规划部门备案是合理的。
还需要讨论的一个问题是，业主将住宅改为商用之后，是否需要到房屋管 理部门办理变更登记？我国现有房屋登记有两项主要功能：一是公示权属状况。
如果登记机关尽可能全面提供每一宗不动产的权属信息，对于不动产的交易安全 大有裨益。[32]虽然我国《房屋登记办法》、《城市房屋权属登记管理办法》（已 被前者废止）均未将“房屋的用途”作为强制性登记事项，但实践中，房屋管理部 门的登记簿上有关于房屋用途的记载事项。二是满足国家管理的需要。掌握国家 建筑物的使用情况，有利于国家相关政策的准确制定，也有利于实施有效的房屋 管理措施。从这两个角度出发，笔者认为，住宅改为商用之后，到房屋管理部门 办理变更登记是必要的。
（五）住宅商用的法律效果 在经营活动开展之后，住宅商用的业主还需承担如下义务：一是按照既定 的方式开展经营性活动。某业主在征得利害关系业主的同意时，应当全面告之经 营活动的性质和内容及可能带来的影响。利害关系业主通常以相关陈述为“同意 与否”的基础。如果经营性活动违反既有陈述并造成不利影响，利害关系业主可 以请求恢复原来的经营状态，造成损失的，可以请求损害赔偿。二是分担相关费 用。经营活动可能增加区分所有权人的共同支出，例如，电梯使用费用、维修费 用的增加等。经营活动者应当承担因其经营性活动而增加的共同支出。三是填补 利害关系业主的损害。关于业主之间的利害关系，应当综合考虑，使区分所有者 之间的利益处于平衡状态，[33]在征求利害关系业主同意的过程中，各方当事人 可能做出了一定的利益安排，例如，如果经营性活动可能对利害关系业主带来一 定不变甚至损害的情况下，要求住宅商用的业主补偿利害关系业主一定的费用。
对于这种约定，住宅商用的业主应当遵照执行。
如果拟用住宅从事经营性活动的业主未经全部或者部分利害关系业主同 意，给利害关系业主的居住利益造成不利影响，那么，利害关系业主可以通过如 下方式获得救济：一是行使物权请求权，请求住宅商用的业主排除妨害、消除危 险，或者恢复原状。二是如果遭受损失的，可行使侵权损害赔偿请求权，要求承担损害赔偿责任。对此，《建筑物区分所有权司法解释》第10条已作明确规定。
四、结论 作为我国经济发展过程中的特殊现象，住宅商用制度一方面要维护广大业 主的既有居住利益，另一方面又要兼顾部分业主利用住宅从事经营性活动的利益 需求，二者之间可能表现出一定的冲突，但这种冲突并不是“非此即彼”的截然对 立关系。住宅商用制度的核心在于，在居住利益和商业利益之间寻求一个平衡点， 尤其是在赋予广大业主的行为和选择自由，即通过拟住宅商用业主对利害关系业 主的准确判断，并经特定方式征得其同意，方可有效较少和预防住宅商用中的各 种纠纷，构建和谐社区关系。如果住宅商用活动未经利害关系业主同意或者超出 了同意的内容，利害关系业主可以通过物权侵求权、侵权请求权获得救济和保护。
我国《物权法》第77条首次从民事基本法的角度确立住宅商用制度，具有 重要意义。《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条明确了“有利害关系 的业主”的各种请求权，界定“有利害关系的业主”的利益，设置了对“有利害关系 的业主”的证明规则，这些都进一步增强了《物权法》住宅商用制度的实用性和 可操作性，值得肯定。尽管如此，这些规定还有如下问题需要明确：一是“房屋 质量”、“生活质量”作为利害关系业主的利益的体现，应当采用空间独立性、环 境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素来具体判断。二是关于“本栋建 筑物内的其他业主应当认定为‘有利害关系的业主’”的推定，应当是可反驳的推定， 从事经营性活动的业主可以通过证明未给其他业主造成损害推翻该推定。三是本 栋建筑物之外的其他业主所遭受的“不利影响”应当采用客观判断标准。
关键词:住宅商用/居住利益/利害关系业主/同意/审批登记 内容提要:住宅商用现象与我国经济发展的状况具有密切联系，在维护广 大业主居住利益的前提下，应当赋予部分业主利用住宅从事经营性活动的自由。
准确界定和判断利害关系业主的范围，并通过合理方式征得利害关系业主的同意 是减少和预防争议的有效手段。对住宅商用审批的核心内容在于是否征得利害关 系业主的同意，而不在于城市规划和土地管理，后者备案即可。如果住宅商用未 经利害关系业主全部或部分同意，利害关系业主可通过物权请求权、损害赔偿请 求权获得救济。
注释:[1]参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），台北1992年自版，第197页。
[2]参见王利明：《物权法研究（修订版）》（上册），中国人民大学出 版社2007年版，第576页。
[3]参见李显冬主编：《中国物权法要义与案例解释》，法律出版社2007 年版，第165页。
[4]、8、10参见王继红、俞里江：《论“住改商”纠纷的司法救济》，《法 律适用》2007年第2期。
[5]关于这方面的文章和资料也不少，在此不一一列举，本人根据对实际 情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。
[6]、12、28参见崔艳蕾、邵达民：《民宅商用法律问题分析》，《当代 经济管理》2008年第3期。
[7]戚冬瑾、周剑云：《“住改商”与“住禁商”――对土地和建筑物用途转变 管理的思考》，《规划师》2006年第2期。
[9]《北京青年报》2006年4月20日，第A13版。
[11]关于这方面的文章和资料很多，各有不同的分类和列举，本人根据对 实际情况的考察，试就这些问题作较全面的列举。
[13]、27参见全国人大常委会法制工作委员会：《中华人民共和国物权法 条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第121页、第121 页。
[14]参见王利明：《物权法是社会主义市场经济的基本法律》，《求是》 2007年第10期。
[15]十七大报告指出，要“促进个体、私营经济和中小企业发展”。
[16]WarrenFreedmanBAlter:TheLawofConduminiaandPropertyOwners’Associations, pp123-124. [17]参见[美]詹姆斯.戈德雷：《私法的基础：财产、侵权、合同和不当得利》，张家勇译，法律出版社2007年按，第103――108页。
[18]参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第 27页，第35页；
白江：《德国住宅楼管理制度之研究及启示》，《中外法学》2008 年第2期。
[19]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第27页， 第139页。
[20]参见温丰文：《论区分所有建筑物之专有部分》，《法令月刊》第42 卷第7期，转引自陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版， 第142页。
[21]PhilippeMALAURIEetLaurentAYNES,LESBIENS,DEFRENOIS,2004,p.215；
另 见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，第32―33页，转引自陈华彬：《现代 建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第120页。
[23]参见《房地产统计指标解释（试行）》，中华人民共和国建设部，建 住房[2002]66号文件。
[24]参见[日]铃木禄弥：《物权法讲义》，创文社昭和50年版，第22页。
[25]Preventionisbetterthancure，见郑玉波：《法谚》（一），法律出版社 2007年版，第141页。
[26]《北京青年报》2006年4月22日，第A8版。
[29]关于是否需要行政审批的问题，广州市曾先后制定《关于企业经营场 所登记有关问题的通知》、《关于工商登记放宽政策问题》、《广州市住宅建筑 改变使用功能规划处理办法》、《关于贯彻实施广州市房屋租赁管理规定的意见》， 这些法律文件采取了不同的作法，时有反复。
[30]参见王利明：《民法典体系研究》，中国人民大学出版社2008年版， 第350页。
[31]参见耿协萍、吴涛：《城市房屋用途改变问题研究》，《经济研究导 刊》2007年第5期。[32]参见于海涌：《论不动产登记》，法律出版社2007年版，第173页。
[33][日]田山辉明：《物权法》（第三版），日本弘文堂株式会社2008年 版，第212页
