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房地产投资信托基金论文
房地产投资信托基金论文 内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方 面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析， 提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在 我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。关键词：房地产融资多元化 为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调 控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目 光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地 产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已 经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定 发展具有重要的意义。
房地产企业融资现状 近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从可以看出，自1998年以来， 我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年 度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变 化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上 升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分 中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但 在2003年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得2004年银 行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其 他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。
根据央行刚发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35 座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅 比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示， 面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行 严厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地 产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。
房地产企业融资面临的问题贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资 金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动 资金；
房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金 贷款；
房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向 银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方 式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如所示。
直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在 短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上 需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余 额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我 国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一 比率甚至高达80%～95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过 小，融资结构不合理。
各种融资方式具有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对 项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定 的贷款要求；
其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷 款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级 市场，难于流通；
而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限 为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；
另外，由于 国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产， 基金目前在资本市场表现也很难有所作为。
相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的 政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难， 直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外，受金融政策环境影响，房地产金融 创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、 信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和 房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来， 一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公 司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。
房地产企业融资对策（一）大力推动房地产证券化 有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房 地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的 二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那 么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好 途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似 于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理 财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目 的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计 划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。
（二）建立长期投资基金组织 房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品 种；
也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大 众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投 资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理 也一再地告诉我们，投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方 式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础 的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场经济较为发达的国 家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资 基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。
（三）引导国外资金进入 2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对 境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高 房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理 方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机 会。
（四）推行融资租赁方式 融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行 处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式， 可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速 转移和回收。
（五）完善个人消费融资体系 为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就 有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷 款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信 贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%～40%的水平）。
个人消费贷款虽属“零售”业务；
金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大 相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷 款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。
总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接 融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融 资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融 资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予 足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展 提供良好的环境和政策支持。
