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深究保险资金投资于房地产方式以及风险预防
深究保险资金投资于房地产方式以及风险预防 一、投资于房地产的必要性 不动产是指不能移动或者如果移动就会改变其性质、损害其价值的有形财 产,包括土地及其定着物,包括物质实体及其相关权益。在《保险公司不动产投资 试点管理办法》(征求意见稿)中,“不动产”被定义为建筑物、构筑物及其附属设施, 以及该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的土地使用权。而“不动产投资”, 则指保险公司为获取投资回报,运用保险资金,通过认购不动产金融产品或以物权、 股权、债权等方式,投资不动产的行为。因为动产和不动产有时是可以互变的,而 房地产业是不动产中性质较为稳定的一项,最为符合保险资金投资特点。保监会主席吴定富在接受采访时表示,保险资金投资不动产细则有望于近 期出台,届时保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许 直接投资商业房地产等项目。但是,其主要目的是为了防止炒房等行为,而对于其 投资范围做出的适当限制。
(一)投资渠道窄且收益率偏低 吴定富曾表示,“在中国目前保险业处于初级发展的阶段,在承保这块的利 润比较低的情况下,要使企业做大做强,保险资金的运用在某种程度上更具有特殊 的重要性,对保险业健康持续发展、防范风险、做大做强,具有非常重大的意义”。
国外统计资料也显示,只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时,其经 营才能进入良性发展轨道。我国的投资收益率还未到此水平,2009年度保险资金 投资收益率6.41%,同比提高4.5个百分点。仅凭债券、基金、股票、存款为主的匮 乏的投资渠道很难到达,保险资金投资股票的收益一般为10%,但风险较大。债券 收益率在5%上下,虽然安全但收益相对偏低。而地产的平均投资收益率约在8%左 右,其安全性和收益率保险公司来说吸引力很大相对于4%的保险资金平均收益率, 投资地产后,收益将翻番。
(二)拓宽渠道――房地产业 按照保监会公布数据,截止2009年底,中国保险业的总投资额为2.69万亿元 人民币。如果按照国外通行的保险业在房地产的投资比例――限额占总投资额的 15%,进行计算,并假设30%的资金流入海外市场,进入全国楼市的保险资金大约可达2825亿元。因此,保险资金的去向吸引了房地产市场的目光。而且,我们知道保 险资金的投资在于追求长期性、稳定性、累计性、负债性。而房地产业的流动性 较低,短期内不易变现,投资规模大、期限长,比较符合保险资金稳健投资的特点。
二、房地产市场发展空间分析 2009年度胡润百富榜中,前十名中,房地产富豪有8位。房地产富豪卷土重来, 无疑与当前中央政府的政策紧密相关,08年10月下旬国家和上海市出台有关完善 住房保障、促进房地产市场发展的措施后,市场反应比较积极,交易量有所回升。
与金融危机前的政府严厉的房地产业调控措施形成鲜明的对比。
(一)房地产行业近况 根据国家统计局公布2009年1~12月全国房地产市场运行情况。2009年,全 国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。12月份,全国房地产开发景 气指数为103.66,比11月份提高0.88点。
其中,由数据我们不难发现在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和 通货膨胀预期等因素的影响下,今年我国房地产市场表现远好于预期,出现了投资 加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
(二)投资房地产的原因 1.刚性需求的存在 刚性需求,是指商品供求关系中受价格影响较小的需求,房产也属于其中之 一,不论价格的高低,人们的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以说是一种特 殊的必须品,房子是建立在经济基础之上的,但对于中国人而言,拥有自己的房子 的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花费巨资购买房子。而且,随着社会的发展, 我国的家庭规模也逐渐减小由原本的四世同堂变为一个个小家庭,因此其对于房 子的需求也在不断增加,无论城市居民对住宅面积、质量要求的提高等因素无一 不对房地产需求构成强有力的支撑,促使其价格提高。
2.土地资源稀缺 根据最新一轮的土地变更调查,截至2008年12月31日,中国耕地总面积为 18.2574亿亩。在2008年度,全国耕地面积净减少了29.0万亩。2008年度全国耕地面积净减少量比上年度下降了50%。我国房地产需求旺盛,使得土地资源消耗急剧 上升。土地资源的稀缺,就势必使得土地成本增大。而现在随着建筑材料、人工 成本的暴涨、资金成本以及各类税费的增加也同样使得房地产价格不断上涨。
3.通货膨胀 根据国外资料显示,房价随CPI的增加而增加。美国在第二次石油危机期间, 通货膨胀形势最为严峻,CPI上升了13%,与此同时房价却未大幅度下跌,仍然保持 增速为正。在通货膨胀背景下,租金随通货膨胀率而上升,且租金波动幅度要小于 房价,这对房价形成支撑作用,租金持续在一个高水平上,房价就难以下降。
相比较发达国家房地产业的发展历程来看,中国房地产业的发展历程,其总 体发展水平还处于产业的成长阶段。而且,很多发达国家的房地产价格的拐点大 都存在于其城市化率达到65%以上,因此对于中国这个发展中国家来讲于中国经 济的迅速增长,城市化进程的推进,社会结构进入转型期,居民购买力和购买意向 增强,都为房地产行业发展提供强劲动力。因此,在房产业还存在很大的发展的空 间,在人民币升值预期、国民的消费水平的提高等因素的影响下,房地产产业的蓬 勃发展必然是势不可挡。综上所述,投资房地产是可行,可以获取一定利益 三、保险资金投资房地产的物业类型 房产的交易形式主要有:房产买卖,其中包括国有房产的买卖、集体房产的 买卖和私有房产的买卖;房屋租赁;房产互换;房产抵押。根据国家统计局公布2009 年1~12月全国房地产市场运行情况,全国商品房销售面积93713万平方米,同比增 长42.1%。其中,商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营 业用房销售面积增长24.2%。去年商品房销售额43995亿元,同比增长75.5%。其中, 商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和 45.5%。
住宅是目前比例最高的物业类型,住宅项目随城市扩张升值潜力很大。中 国正处于城市化迅速发展过程中,而且中国人对拥有自己的房子的思想远重于外 国人。但由于住宅市场波动太大,涨得迅速跌也容易,而保险资金更要求“保险”,存 在不稳定性,现在居民住宅资金存在过剩现象,保险资金再度介入,可能会导致其 价格再度高涨,这不是政府所希望的,因此投资于此的可能性不大。
