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深究国内保险资金投资房地产市场意义
深究国内保险资金投资房地产市场意义 一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状 2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金 运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价 证券；
(三)投资不动产；
(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规 定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着 于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不 动产包括基础设施和房地产。
新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上， 保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点 管理办法》的有关规定进行。
作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原 则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险 资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。其中，与人们普遍 预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。并且不允许投 资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。在此法规出台之后，涉及险资投 资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。该《办法》 将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投 资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披 露。
与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：
在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。虽然由于细则尚未出 台，险资投资房地产仍然在外围运转，但投资方式已然花样繁多。在北京金融街、 中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。中国人寿集团以及股 份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋 保险集团也在2009年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。中国 不动产研究中心的数据显示，从2006-2009年底，保险公司购买的写字楼面积已 超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地 产投资领域。仅在2008年。保险公司购买的物业就累计达20万平方米，以自用名 义购入投资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股票，成为远 地第二大股东。而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别 签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优 质项目以及城市综合体项目。
二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响 (一)有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资 与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2009年6月末，保 险资金配置情况为银行存款占31％，债券50.2％，证券投资基金6.8％，股票(股 权)9.8％，其他投资只占2.2％。除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益 都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资 金投资收益率分别为2.87％、3.6％和5.8％，在2007年达到10.9中国论文联盟 www.lwlm.com整理％的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1％， 2009年则为6.41％，与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持 有还是通过金融工具(如REiTS)投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类 和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场 的依存度。
(二)有助于提高保险资金对抗通胀的能力 在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企 业的资产组合中大约80％的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通 过购买与通胀挂钩的产品(如Tips)、买卖黄金和投资大宗商品(如石油)等三种传统 手段来对冲通胀。在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临 时会面临浮亏风险。因此，在当前通胀预期上升的环境下，投资包括房地产在内 的实物资产，不失为对冲通胀的一种可行手段。
(三)有助于提高投资收益 一方面，在低通胀的环境下，不动产投资可以作为固息产品的一种替代工 具。提高投资收益率。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化。现在国 内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5％-7％之间，它的收益率就要比大 多数固息产品好。另一方面，保险资金投资保监会规定的房地产项目，特别是廉 租房、养老实体等国家重点支持的项目，既能得到国家的支持，风险相对比较小，又能获得可观的收益，可以说是一个双赢的合作。
(四)有助于改善保险资产错配风险 保险企业通过投资房地产，不仅可以拓宽保险资金的投资范围，更重要的 是有助于保险资产的优化配置。从目前来看，保险企业在总体上还缺乏与其负债 相匹配的资产，可以匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券，但这 类金融债券的规模有限且流动性不高，因此，长期性负债就有了资产匹配多元化 的要求。包括房地产在内的不动产投资所具有的投资周期较长、抵御通胀风险的 特点，与保险资金的资金需求较为契合，在一定程度上有助于解决保险公司资产 错配的风险，可以成为一种匹配长期负债的新选择。
三、保险资金投资房地产对其他方面的影响 鉴于保险公司在房地产投资领域的生疏和缺乏专业人员的现实，证监会在 制度建设上一切以有效防范和控制风险为前提，对投资主体、投资方向、保险资 金可以投资不动产的比例以及投资模式等都将做出明确规定。在投资比例上，5％ 的最高限中不仅包括房地产，还包括基础设施建设投资，而在房地产过热经成为 现实的情况下，以安全、谨慎投资为宗旨的保险资金，实际用于投资房地产的资 金数量比理论上可以投资的数量还会少得多。在具体的投资方向上，尽管《保险 资金投资不动产试点管理办法》尚未出台，保监会有关负责人已多次在公开场合 表示，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业 物业等。保险资金不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业 房地产、不允许参与房地产开发，即“三不原则”，和媒体热炒的“保险资金进楼 市”完全是两码事。很显然，在《管理办法》指导下的保险资金投资房地产对房 地产价格特别是人民普遍担忧的居民住房价格的影响微乎其微，更多的可能只是 心理层面的影响。
