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德国土地征收补偿制度以及启示
德国土地征收补偿制度以及启示 德国虽与我国具体情况有差异,但同为市场经济国家,在经济制度上要遵循 市场经济一般规律。并且德国为大陆成文法系,也与我国具有一致性。正因有此 两点一致性,通过比较分析德国土地征收补偿制度,在一定程度上可以为完善我国 土地征收补偿制度提供有益借鉴。1 德国土地征收补偿制度 1.1 德国的土地征收补偿原则 德国的土地征收补偿原则可以分为如下三个时期,分别是19世纪的全额补 偿时期、魏玛时期的适当补偿以及基本法时期的“公平补偿原则”。
1949德国公布的基本法第14条规定:“土地征收补偿,必须公平衡量公共及 参与人的利益以后再作决定。”德国基本法公平补偿的意思就是,土地征收时,应对 公共利益与土地被征收人的利益进行衡量,并且应该给予公平的衡量,把公共利益 与参与人的利益放在同等地位上,不偏不倚。这种既不偏颇当事人的利益,也不私 好“公众”而牺牲私人利益就是基本法的公平补偿。
在实务上,德国法院对基本法的贯彻,实质也仍然是类似于“全额补偿”。德 国联邦普通法院在1952年6月10的一个判决就认为,在土地征收案件中,被征收人 可以由补偿费,再获得与其被征收的土地同样价值的土地。联邦普通法院对公平 补偿的诠释就是根据等值理论给予被征收人市价(全额)的补偿。虽然德国宪法法 院在1968年12月6日着名的“汉堡水坝案”中认为,基本法公平补偿的规定,不是一 定必须给予全额补偿,只以交易价值为导向的补偿,并非基本法的本意。所以,被征 收人并不一定必须被给予与被征物“完全等值”的补偿。但是由于德国的立法实务 多是采纳全额补偿。联邦普通法院认为只有在例外的情形(例如立法者特别的立 法),才允许给予低于市价的补偿。① 在立法上,德国在二战后制定的法律也是采纳全额补偿。1953年8月3日公 布的战后第一个联邦征收法律《建筑用地取得法》规定,土地征收补偿不仅包括 被征收土地的“权利损失”,还包括其他因征收而引起的“财产的不利益”。在1960 年6月23日制定的《联邦建筑法》规定,征收补偿主要有三种:实体损失补偿、负担 损失补偿和其他损失补偿。综上所述,虽然德国在各个时期有关土地征收补偿原则的具体提法不同,但 基本内容是保持一致的,就是倾向于以市价给予全额补偿。
1.2 德国的土地征收补偿范围 根据德国《联邦建筑法》的规定,土地征收补偿范围,主要有实体损失补偿、 其他财产损失补偿与负担损失补偿3种。
1.2.1 实体损失补偿 实体损失补偿是指对被征收土地以及其他征收的“标的的价值”的补偿。
1.2.2 其他财产损失补偿 其他财产损失补偿是指实体补偿之后,财产权人仍有的损失补偿。《联邦 建筑法》第96条列举了三种其他损失补偿的种类:(1)对目前财产权人的职业、营 业能力以及其欲达成的工作,造成暂时持续性的损害。但是这种损失额以不超过 在另一块土地上造成与目前同等的利用,所需的花费为限。(2)因征收使得征收剩 余的土地,或是使得与征收土地有空间及经济上密切关联的财产权,产生价值上的 减损。(3)因迁居所引起的必要的迁徙费用。
1.2.3 负担补偿 这主要是指因征收而解除的租赁契约,或是该契约的解除(或中止)是因为 该房屋即将被整建或是强制更新,以致无人承租或是致使闲置无用,这将使财产权 人短暂的失去租金的收入,这应给予补偿;以及因此承租人或承租人因被解约,必 须迁居以及暂时另觅居处,而所需迁徙费等等 1.3 德国的土地征收补偿标准 关于的土地征收补偿标准,德国的《联邦建筑法》规定最为详细,《联邦建 筑法》也是德国最为重要的有关征收的法律。《联邦建筑法》有关土地征收补偿 标准的规定如下: 1.3.1 实体损失 实体损失,是指被征收土地以及其他征收的“标的的价值”。《联邦建筑法》 第95条规定,实体损失的补偿标准是征收官署决定征收计划时的“市价”。该法同时在142条规定,所谓市价是指在通常交易的情况下,该被征收的土地与其他标的 具有的法律权利,事实特征,其他状况及其所在的地点,所具有的价值;特殊与个人 关系,在计算该被征收土地与其他标的时,不予以考虑。
1.3.2 其他财产损失补偿标准 所谓其他财产损失是指实体补偿之后,财产权人仍有的损失。营业损失补 偿、残余地补偿与迁徙费补偿都都属于此列。
对于营业损失的补偿最高额,不能超过将另一块土地重建为原来品质的必 要花费,也就是不能超过重建费用。
关于残余地的补偿,依照德国法院实务,若是对于已征收部分的市价补偿, 已经超过原有整块土地的实际价值很多的时候,就不可以另外提起独立的残余地 补偿。这是因为德国自帝国法院时代,就采取所谓的差额计算法,这种计算法是将 整块不动产在征收前的市价,减去部分征收后,剩余土地的市价,所得的差额,便是 应支付的已征收部分土地的补偿费与剩余土地的所失利益的总和。
迁徙费的补偿,主要包括营业体在迁徙过程中必要的开销,诸如运费、保险 费、人员安置费、找寻店面的费用以及装修费用等。
2 德国与我国土地征收补偿制度比较 2.1 土地征收补偿原则比较 我国关于土地征收补偿原则一直没有明确统一的规定。在第四次宪法修正 案颁布以前,宪法没有补偿的规定,当然也没有补偿原则的规定。第四次宪法修正 案颁布以后,对土地征收补偿原则也没有具体规定。单从以前的具体法律法规关 于土地征收补偿原则的规定来看,主要存在四种模式:(1)规定“给与一定的补偿”, 如《乡镇企业负担监督管理办法》第17 条。(2)规定“给与相应补偿”,如《农村土 地承包法》第16 条。(3)规定“给与适当补偿”,如《最高人民法院关于审理农业承 包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第12 条。(4)规定“给与合理补偿”,如《归 侨侨眷权益保护法》第13 条。②从这些具体的法律法规对补偿的原则性规定, 再结合我国土地征收补偿标准和补偿范围可以看出,我国土地征收补偿主要是采 取适当补偿原则,但是我国的适当补偿主要又是不完全补偿。
德国与我国法律均没有对土地征收补偿原则作出明确的一般规定,但是德国无论是具体法律规定还是实务上都倾向于给予全额补偿,从前文可看出德国法 院在实践中是依据等值理论给予市价补偿,这是德国不同于我国之处。
2.2 土地征收补偿范围比较 我国将土地征收补偿范围严格限定在与被征收土地有直接联系的经济损 失上,与被征收土地有间接联系以及因此而延伸的一切附带损失均未列入补偿范 围。在这样的立法思想指导下,《土地管理法》将征收补偿的范围严格限定在以 下三个方面:(1)土地补偿费;(2) 安置补助费;(3)地上附着物和青苗的补偿。
关于土地征收补偿范围我国与德国不同之处有两点:一是德国征地补偿包 括其他财产损失如残余地补偿,而我国并没有规定这种补偿。二是我国征地补偿 包括安置补偿费,法律规定此种补偿目的在于弥补土 2.3 土地征收补偿标准比较 我国《土地管理法》第47条对农村土地征收补偿标准规定如下: 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包 括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补 偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按 照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量 除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人 口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是每公 顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
比较我国与德国土地征收补偿标准主要有以下特点: 根据我国《土地管理法》的规定,征收农用地主要是根据原用途进行补偿, 具体表现就是征地补偿是依据被征收耕地的年产值进行计算的。德国征地补偿主 要是按照市场价格进行补偿。
要明确的是,德国仅限于公益征地。德国基本法第十四条第三款规定:财产 之征收,必须为公共福利始得为之。德国以市场价格征地,乃公益征地按照市场价 格进行补偿。我国《宪法》第十三条第三款也规定国家为了公共利益的需要,可 以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。但由于我国 《土地管理法》 第四十三条规定任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。因此,无论是公益性用地还是经营性用地都需要使用国 有土地,建设用地涉及农用地时,即使是经营性用地也需先征为国有土地。由于征 地主要用于工业用途,而工业用地与农业用地的价格悬殊巨大,导致我国征地补偿 相对较低。
首先,土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍并不合理。
因为我国土地承包经营权根据法律规定一般为30年,而且承包期限到了以后,如果 没有其他原因,可以继续承包。所以以耕地年产值的4至6倍进行补偿,买断农户对 农地30年的使用权,不能说是合理的。
其次,《土地管理法》的补偿标准是按照土地的原用途给予补偿的,而土地 被征收后,由于改变用途,土地的价值往往会增加。又由于农产品的价格低,即使按 照最高标准给予补偿,补偿费用也是很少。被征收土地的真正价格应当是政府出 让土地使用权的市场价格,而现在政府对失地农户的补偿价格比政府出让的市场 价格往往低了很多。可见,政府并没有按照市场价格对农地进行补偿,因此政府从 征地中获益最多,这也刺激了有些地方政府滥用征地权。
3 对完善我国土地征收补偿制度的启示 3.1 在宪法中明确规定土地征收补偿原则 我国的土地征收补偿之所以采用适当补偿的原则——实质上为不完全的 补偿,主要是因为担心倘若给予全额的补偿,国家的财力无法承担,会妨碍土地征 收计划的实行,进而对经济建设造成影响。然而不完全补偿与低价补偿虽然减轻 了国家财政能力的负担,但不完全补偿所带来的隐患也是严重的。
首先,不完全补偿原则不符合现代宪法对私人财产权予以保障的原则,我国 第四次宪法修正案也规定了对公民的合法财产给予保护。
其次,不完全补偿虽然一方面减轻了国家的财政承担能力,但是它的后遗症 也不可忽视。我国现在的土地征收存在如此多的问题,大部分都是实行不完全补 偿导致的。不完全补偿导致了失地农民的贫困,影响了社会稳定。而且随着我国 经济实力的不断增强,采用完全补偿并不是不可行的。一方面随着我国经济的不 断发展,经济实力在增强,财政收入在不断的增加;另一方面,采用完全补偿,也并不 需要一次性的给足全部补偿,可以分期给付补偿金,规定在一定的年限内发完全部 的补偿,这样就可以避免给当前的财政造成过重的负担。综上所述,我国以后修改宪法应对土地征收补偿原则进行规定,以便对土地 征收补偿进行指导,并保障失地农民的财产权利。我国宪法可以规定, 3.2 提高土地征收补偿标准 我国的土地征收补偿标准主要是根据年产值倍数法进行计算的,如前所述, 我国土地征收补偿标准存在诸多问题,其结果导致了失地农民获得的补偿很少。
我国的学者基本上都主张提高土地征收补偿标准,但是对具体怎样提高土地征收 标准上存在不同的意见,主要对是否应当按照“市价”给予补偿存在争议。有的学 者主张应当按照“市价”给予补偿,③有的学者反对按照“市价”给予补偿。④ 笔者认为,我国的土地征收补偿标准的提高应当分为两个阶段进行。首先 应当确定,我国土地征收最终目标应当是区分公益性用地与经营性用地,经营性用 地不再纳入征地范围,而是通过市场取得,对于公益性用地应按照市价给予补偿。
但考虑到当前不具备市价补偿的条件,因此在实行按照市价补偿之前,可以采取实 行区片综合价格等措施提高土地征收补偿标准。
之所以认为我国的土地征收补偿应当以“市价”补偿为最终目标主要有以 下两点原因: (1)市价补偿可以防止征收权滥用。由于我国现在土地征收补偿标准低,不 少政府为了增加财政收入,就滥用土地征收权,把低价征收来的土地再高价转让给 开发商。而土地征收权的滥用,导致了大量的社会问题,失地农民没有得到足够的 补偿,以致于生活都无法维持,同时也影响了政府在群众当中的威信,造成干群关 系紧张,也使我国耕地流失十分严重。而按照市价补偿,政府并不能从征地当中获 利,政府就会衡量得失,从而限制了征收权的滥用。
(2)按市价补偿是我国建立社会主义市场经济体制的必然要求,如果在土地 征收“强制性”的情况下,不能按照市价给予被征收人补偿,实质上就构成了二次侵 害。
由于我国现在不存在农村土地市场,所以按照市价补偿暂时无法实行,在按 照市价补偿实行以前,可以通过其他的方式提高土地征收补偿标准,最主要的就是 制订和贯彻执行好征地统一年产值标准和征地区片综合地价。
实施综合地价补偿应当是暂时的,完善并构建农村土地市场,经营性用地通 过市场交易取得,公益性用地征收以市场价格补偿应是最终目标。(1)土地征收应区分公益性用地与经营性用地 我国的土地征收不仅包括了公益性用地,而且包括了经营性用地。所谓经 营性用地,是指工业、商业、房地产开发用地。对经营性用地进行征收不仅违反 了宪法的规定——土地征收的目的只能是为了公共利益,而且还制约了我国土地 征收补偿制度的改革。
首先,土地通过市场机制买卖所获得的对价通常高于征收补偿的价格,因而 经营性用地的征收损害了农户的利益。
其次,我国的土地征收补偿从长远来看要按照市价给予补偿。所谓按照市 价进行补偿,就是按照土地在市场上出售,所能获得的价格进行补偿,也就是购买 人所愿意支付的价格。因为征收的土地不可能真正出售,所以要比照其他同类土 地出售的价格来予以补偿,如同一地段同种级别的其他土地出售的价格。因为我 国现在经营性用地与公益用地都是通过土地征收获得,制约了农地市场建立,那么 征收土地按照市价补偿就很难真正实现。
(2)提高土地征收补偿标准需要培育农村土地市场 我国征地补偿制度存在很多问题,征地补偿改革的方向是最终公益性用地 按市场价格进行补偿,而按照市场价格进行补偿的前提就必须存在农村土地市 场 ,否则市场价格就无从谈起。一方面按照市场价格补偿要求建立农村土地市场, 另一方面我国现在土地征收的范围既包括公益用地也包括非公益用地,而对非公 益用地进行征收不符合我国宪法的规定,只有为了公共利益才可以对公民的私有 财产实施征收。在其他国家非公益用地基本上都是通过土地市场自由买卖获得的, 如果我国非公益性用地可以通过市场取得,那么可以减少因土地征收带来的矛盾, 土地征收补偿引起的矛盾也可以仅仅限制在公益性征地范围内。
3.3 扩大土地征收补偿范围 我国的土地征收补偿范围是非常 首先应当扩大直接损失的补偿范围,凡是由于土地征收导致的直接损失都 应当给予补偿,除了地价补偿和附着物补偿以外,应当增加残余地补偿、影响邻地 的补偿与迁移费补偿等。第二,应当对土地承包经营权进行补偿。鉴于《农村土地承包法》制定以 后,土地承包经营权的物权性质已经很明确了,并且农户对农地的财产权利主要表 现为土地承包经营权,因此应当对土地承包经营权进行补偿,如此才能体现对公民 财产权的保护。
第三,应当取消安置补助费。安置补助费是计划经济时代的产物,是为了解 决失地农民的就业问题而设置的。在市场经济体制下,一方面企业用人完全由企 业自主决定,另一方面失地农民也通常年龄偏大,文化水平较低,缺乏工作技能,也 不能强行让用人单位接收失地农民。现在很多地区,把安置补助费与土地补偿费 放在一起计算,实质上对安置补助费与土地补偿费已经不作区分了。因此笔者建 议,应当取消安置补助费,通过提高土地征收补偿标准来增加土地征收补偿。
