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不动产善意取得与中国法治
不动产善意取得与中国法治 [内容摘要] 我国目前已普遍承认动产适用善意取得，但对不动产善意取 得的适用还存在各种争议。笔者认为对不动产实行善意取得制度从理论上分析是 行的通的，在司法实践中也有对此项制度潜在的需要。同时，确立不动产善意取 得制度将对我国的行政法制建设起到一定的推动作用，会带动我国不动产登记制 度的改革和完善。[关键词] 不动产 善意取得 中国法治 我国民法通则尚未明确确立善意取得制度，但通过民事特别法和司法解释 在具体案例中的运用，已昭示善意取得制度在我国社会市场经济的发展中已经起 到不可替代的作用。在不同的《中国物权法草案建议稿》中我们可以看到善意取 得制度作为民法物权法中物权变动的重要制度，为塑造一个重视法治的中国，维 护交易活动的安全，已有了它该有的名份。
一、善意取得制度的基本理论 通说认为善意取得制度基于日耳曼法以手护手（hand wahre hand）的原则， “认为汝将汝的信任置于何处，应于该处寻之”，它的真实含义是：任意与他人以 占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔 偿。①这千年来，善意取得制度得以存在，发展并为大多数国家所承认，必定有 它存在的理由。现在大多数学者认为：善意取得，又称即时取得，是指动产占有 人无权处分占有的动产，但他将该动产转让给第三人，受让人取得动产是出于善 意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其它物权。善意取得制度是立 法者运用立法技术进行法律推导的逻辑结果，其直接的理论依据是物权变动中的 公示、公信原则。公示原则要求将物权的变动以一定的形式表现出来，并向社会 公开。公信原则即法律保护交易当事人以外的第三人对公示的信赖。公信原则进 一步保护当事人的积极的信赖，确认只要有公示就有物权变动，即保护人们对“只 要占有相关的证书，就有权受领某项给付”原则的信赖，在取得某项权利和某些 给付的时候，取得人在某些条件下可以信赖土地登记簿或证书的内容是正确的。
② 在德国民法典中，认为这项信赖保护原则是构建私法法律制度的社会伦理因 素，只有当人与人之间的信赖至少普遍能够得到维持，信赖能够作为人与人之间 的关系基础的时候，人们才能和平共处。在不相互信赖的社会中大家将处于一种 潜在的战争状态。善意取得就是信赖原则的表现形式之一。在善意取得制度中， 关键是善意和非善意之区别，而非动产和不动产的区别。二、不动产善意取得的肯定说与否定说之评析 动产适用于善意取得制度，已是国内外的通说。既使在善意取得无明文规 定的国度，动产善意取得在其法律解释或实践中依然存在。
然而，在中国目前的经济类型、社会情形下，善意取得制度是否仅仅适用 于动产抑或将不动产包括在内，国内学者均有不同见解。
1、肯定说，持肯定观点的学者认为，不动产的善意取得应该被承认，他 们认为仅以不动产登记制度的建立，交易方不会误信不动产占有人为有权处分人 而与之交易为理由，一概排斥不动产善意取得制度，这对于相信登记公示力而与 无权处分人交易的善意第三人来说，是违背民法上的公平原则的。王利明先生认 为：善意取得制度的财产主要是动产，并不排斥在特殊情况下，从维护交易安全 和秩序，保护当事人的合法权益考虑，对不动产交易可适用善意取得制度。③ 2、否定说：这是我国大多数学者之观点，认为善意取得只适用于动产领 域。
（1）部分学者认为因为“不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动 产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”④故“不存在无所有权或无处分权人处 分不动产所有权的可能性”。⑤这两种观点，排除了无所有权人处分不动产的可 能性，但在我国现实生活中，我国尚无完整统一的物权法和不动产登记法，造成 实践中不动产登记管理混乱，标准不一，登记内容不全面，登记效力不确定等问 题。加上国民维护自身权益意识淡薄，不主动去变更查证登记簿，所以登记权利 内容与实际权利状态不一致的情况时有发生。
（2）还有一种否定说的观点认为“对于已登记的不动产发生登记错误，应 通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”在这个观点中，若根 据物权法基本理论，物权取得方式有两大类别：原始取得和继受取得，并未将公 信力作为物权取得的法律形式加以规定。若通过公信原则处理，那么善意第三人 所获物权的得来无法律依据。且公信原则是保护交易安全，侧重保护善意第三人 的立法政策，更应依据公信原则来适用善意取得制度。若是通过登记更正程序处 理，恢复至原有状态，那么将要损害善意第三人的利益，买受人会对我国的不动 产登记制度的公示公信程度产生怀疑，势必引起与不动产登记机关和出让人、所 有权人不应有的纠纷。而且善意第三人返还不动产或所有权人重新对不动产进行改善或还原，所需费用不是登记更正程序就可以解决，甚至会造成所有权人、买 受人更多的财产损失。
（3）还有的学者认为，从大多数国家民事立法来看，是拒绝将善意取得 制度使用于不动产领域，如《法国民法典》第2279条，日本民法典192条等，在 这里我们要看到一个各国不动产登记制度的不同和他们在其他立法上的补充问 题。英美法日等国家对不动产登记采用形式审查制度的居多，而我国与德国、瑞 士等国一样对不动产登记采用的是实质审查。只有对不动产登记进行实质审查的 登记制度，才能保证不动产权利的无瑕疵，并由此正确的公示，使得确认“与权 利相关的登记中，实体法上的权利义务关系视如登记本上记载而存在。”⑥所以 善意取得制度的法律移植首先要看到法律得以产生的经济制度的不同。在与我国 一样采用不动产实质审查的德国、瑞士均有对不动产善意取得制度的法律规定。
如《德国民法典》第892条规定了可以基于相信地登记公信力而取得土地上的权 利，将善意取得的适用范围扩大至不动产。一些国家或地区虽然并未明文规定不 动产的善意取得制度，但通过其他法律法规，间接承认了善意第三人对不动产的 善意取得。如台湾《土地法》第43条亦规定“依本法所为之登记，有绝对的效力。” 这一条规定就给台湾地区的不动产善意取得提供法律上的依据。
三、我国目前不动产善意取得的司法实践基础 笔者认为在目前我国的物权立法中，将不动产善意取得的制度作为一个内 容明确规定，从前述理论上的分析是行得通的，而且实践中，在《中国房地产登 记管理条例》出台后，房屋自由贸易的开放，我国不动产登记制度的逐渐完善， 不动产登记簿上记载的外观权利与真实权利状态保持一致的可能性将越来越有 保障。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉》若干问题的 意见第89条将不动产包括在善意取得制度的适用范围里，这说明我国司法实践中， 有将不动产适用善意取得的潜在需要。在当前，我国不动产的变动依法明文规定 以登记方式为公示方式与登记制度不甚完善之间的矛盾，可由法官依据上述司法 解释自由裁量或登记机关自主调解，但这并不是长久之计。
四、不动产善意取得对我国行政法制建设的作用 在我国社会主义初级阶段特定时期的社会状况和社会目标下，适当调整善 意取得制度的使用条件与范围，确立不动产善意取得的制度，将对有中国特色行 政法制建设起到一定的推动作用。1、市场经济发达国家在长期的信用打造实践中形成了一系列比较成熟、 健全的社会信用体系：最重要的是有明确的信赖利益保护法律原则。将民法上的 “帝王条款”（诚实信用原则）等法理，类推适用于行政法。凡是基于政府的权威 性、公益性与专业性而使公民信赖政府，政府应对其公共管理行为所导致的损失 加以补偿。不动产登记制度是我国法律明文规定的不动产公示方法，具有相关职 责的行政机关所进行的不动产登记行为是具体行政法律行为，公民基于对该行政 行为的权威性、公益性与专业性的信赖而产生对该登记的公信，又基于该公信进 行了不动产的变更，由此所涉及的利益应受法律保护。在我国现实生活中，发生 不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的重要原因之一是不动产登记机关 的过错而造成错误登记、涂销。所以在立法上承认不动产善意取得制度将会督促 不动产登记机关完善登记程序，认真执行实质审查功能，提高不动产交易的稳定 性。否则，便会因为其过错受到不动产实际所有人的追责，由此承担过错责任。
2、从立法上确立不动产善意取得制度，将会带动我国不动产登记制度的 改革和完善。
首先，由于不动产外观权利与真实权利不一致的原因之一是共同共有关系 中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下，这就会在确立不动产善意取 得制度的同时，配备有相应的不动产管理条例对此问题进行完善。其次，在不动 产善意取得制度的法律后果上，要制定相应的法律法规，如何处理所有权人与有 过错登记机关或有过错出让人的法律关系，采用什么样的归责原则？由谁来承担 法律责任？承担多少？以何种方式来承担？等等。还有，已登记的不动产的情况 的查询要收取高昂的费用已是一个不成文的规定，而不动产登记机关是否实现公 开查册制度，转变服务理念由一个高高在上的管理者变成一个具有“服务理念” 的机构？这也都是我们可以进行思考的并以此为契机带动我国不动产登记制度 的改革和完善。
五、不动产善意取得制度对我国法治的影响 不动产善意取得制度在物权法上占据一席之地，会促进我国公民增强法律 意识，主动进行不动产的登记、变更、涂销。在我国还有两种不动产外观权利和 真实权利不一致导致不动产纠纷的。一是登记以外的法律变动，如表见继承人取 得遗产或继承人取得应继承份额以外的不动产并为继承登记。二是买卖合同无效 或被撤销，但登记尚未涂销的。不动产善意取得在立法上的明确规定，将保护善 意取得第三人的合法权益，保障动态的交易安全，这是以牺牲不动产原所有人一 定的利益为代价的。然而正如一法律谚语所说的“凡事与其无效不如有效”（ut resmagis valent quam pereat），特别是不动产价值相对动产较高，一旦损失将会对 权利人造成重大影响，预见到这样严重后果，继承人或合同当事人均会主动到不 动产登记管理机关去履行相关手续，从而也从源头上堵住了不动产外观与真实权 利的不一致，使得中国人民传统的在纠纷发生以后被动诉讼的局面转变为主动维 护自身合法权益。
